Location nue ou meublée : quelles différences ?

LOCATION NUE

LOCATION MEUBLEE
(Hors bail mobilité)

Durée
Bailleur personne physique

• 3 ans reconductible tacitement
• 1 an minimum pour motif professionnel ou familial invoqué uniquement par le bailleur et justifié

• 1 an minimum reconductible tacitement
• 9 mois ferme pour les étudiants

Bailleur personne morale

6 ans reconductible tacitement

• 1 an minimum reconductible tacitement
• 9 mois ferme pour les étudiants

Révision annuelle

• La clause de révision doit être prévue au bail
• Chaque année, en fonction de l’IRL, avec obligation de manifester la volonté d’appliquer la révision prévue dans un délai d’un an

Dépôt de garantie

1 mois de loyer hors charges maximum

2 mois de loyer hors charges maximum

Congé du bailleur
Donner congé à votre locataire : ce que vous devez savoir

6 mois avant le terme du bail pour vente ou pour reprise pour habiter, ou pour motif légitime et sérieux

3 mois avant le terme du bail pour vente ou pour reprise pour habiter, ou pour motif légitime et sérieux

Fiscalité du bailleur

Déclaration des revenus fonciers (2044 ou 2044S)

Régime micro-foncier (si les recettes sont inférieures à 15 000€) : abattement forfaitaire de 30% pratiqué sur le montant des revenus encaissés, aucune autre déduction de charges n’est possible.
Le résultat viendra se cumuler avec vos autres revenus avant d’être soumis au barème de l’impôt.
Ces revenus fonciers bénéficiaires seront soumis aux prélèvements sociaux de 17.2%.

Régime réel (au-delà de 15 000€ ou sur option volontaire) : déduction des charges réelles supportées sur le bien (Intérêts d’emprunts, frais de gestion, travaux d’entretien et de réparation…) Vous trouverez la liste complète en cliquant ici.
Si le résultat est déficitaire, ce dernier s’imputera sur votre revenu global à hauteur de – 10 700€ ce qui permettra de diminuer votre imposition.
Ce déficit ne sera définitivement acquis que si le bien est maintenu à la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation de ce déficit.
Lors de la vente, application du régime des plus-values privées avec abattement pour durée de détention.
Taxe foncière

Déclaration BIC (Bénéfices industriels et commerciaux)

Focus sur le statut de loueur en meublé non professionnel
Régime micro-BIC (si les recettes sont inférieures à 77 700€) : abattement de 30 à 50% selon l’investissement réalisé si le chiffre d’affaires ne dépasse pas :

• 15 000€ pour les meublés de tourisme non classés (abattement de 30%)
• 83 600€ pour les meublés de tourisme classés (abattement de 50%)
• 77 700€ pour les chambres d’hôtes ou les meublés longue durée (abattement de 50%)

Aucune autre déduction n’est possible.
Le résultat s’ajoutera aux autres revenus et sera soumis aux prélèvements sociaux de 18.6%.

Régime réel simplifié (au-delà de 77 700€ ou option volontaire) : déduction des charges réelles, aucune liste indicative dans ce cas précis, mais celles-ci doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges en BIC.
La différence avec la location nue repose sur la possibilité d’amortir comptablement le prix d’acquisition du bien et des meubles meublants le logement. Cette déduction permet de créer une charge supplémentaire et ainsi gommer une partie des loyers encaissés.
Le déficit éventuellement généré ne diminuera donc pas votre imposition. Il sera stocké et imputé sur vos futurs revenus de même nature au cours des 10 prochaines années.
Le recours à un cabinet comptable est recommandé.
Régime des plus-values privées avec abattement pour durée de détention lors de la vente.
Toute activité de location meublée nécessite une inscription auprès du centre des formalités des entreprises dans les 15 jours suivants le début de l’activité.

Taxe foncière

Cotisation Foncière des Entreprises (exonération si les recettes sont inférieures à 5 000€/an)