Entre la révision, l’encadrement et le plafonnement du loyer, il est difficile pour les propriétaires de s’y retrouver. Voici quelques règles à retenir !
A la rédaction du tout premier bail
Le loyer initial est en principe librement fixé par le propriétaire.
Il en va ainsi également de la mise en location d’un logement n’ayant pas fait l’objet d’une occupation locative dans les dix-huit derniers mois.
En cours de bail, à la suite de travaux d’amélioration
Le loyer peut être augmenté en cours de bail lorsque le propriétaire et le locataire ont convenu ensemble de l’exécution de travaux d’amélioration par le propriétaire.
Le bailleur peut alors soit proposer un avenant au cours du bail, soit fixer dans le bail initial les travaux qui seront effectués et la majoration qui en découlera.
Ce type d’accord n’est bien évidemment pas valable pour des travaux de mise aux normes.
Lors du renouvellement du bail
Lorsque le bail du locataire en place arrive à échéance et que le propriétaire l’estime manifestement sous-évalué, il ne peut pas l’augmenter librement. Il doit se référer aux loyers du voisinage et plafonner plus ou moins l’augmentation selon que le logement concerné se trouve dans une des « zones tendues » visées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 ou pas.
Si le bailleur estime que le loyer est sous-évalué, il devra ainsi démontrer au locataire que le loyer est, en l’état, inférieur aux loyers voisins pratiqués.
La proposition du bailleur devra être adressée au moins six mois avant la fin du bail au locataire et reproduire l’article 17, II de la loi du 6 juillet 1989.
Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.
Si le locataire accepte la proposition du nouveau loyer, les deux parties formaliseront leur accord par écrit. Le renouvellement du bail pourra alors faire l’objet d’un contrat écrit ou d’un avenant portant sur le nouveau montant.
En revanche, si le locataire refuse la proposition ou ne répond pas quatre mois avant la fin du bail, la partie la plus diligente aura la possibilité de saisir, sans frais, la commission départementale de conciliation, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
L’augmentation sera en tout état de cause appliquée progressivement :
- Lorsque la hausse est inférieure à 10% du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),
- Lorsque la hausse est supérieure à 10% du loyer initial, elle est appliquée d’1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.
Si le logement est situé dans une commune des zones dites tendues, l’ajustement du loyer au stade du renouvellement n’est possible que dans des conditions précises.
Au moment du renouvellement du bail, le loyer pourra être réévalué dans la limite de la variation de l’IRL si une clause du bail le prévoit et selon les modalités fixées par la loi.
Le loyer pourra cependant être réévalué au-delà de l’IRL si le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué ou si des travaux d’amélioration ou liés à la décence ont été réalisés.
En cas de changement de locataire
Le loyer prévu au nouveau bail est en principe librement fixé par le propriétaire.
Toutefois, dans certaines communes se trouvant en zones tendues, son montant est encadré et ne peut dépasser certains plafonds.
Le loyer du nouveau bail signé, pour les logements nus ou meublés se trouvant dans ces zones, est limité au dernier loyer appliqué au précédent locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois. Si aucune révision n’est intervenue dans ce délai, le bailleur peut appliquer une indexation sur la base de l’IRL.
Toutefois, le loyer peut être augmenté lors de la relocation du logement, dans le respect des limites suivantes :
- Lorsque le propriétaire a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial, ou depuis son renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, définies en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer ; la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC.
- Lorsque le propriétaire a fait des travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois, d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, l’augmentation du loyer à la relocation, est dans ce cas libre.
- Lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, l’augmentation mensuelle, à la relocation, ne peut excéder la moitié de la différence entre le loyer constaté par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage, pour des logements comparables et le loyer facturé au précédent locataire.
Exemple : Le propriétaire prouve que le loyer, fixé à 1 000 €, est sous-évalué et que le loyer représentatif du voisinage est de 1 200 €. En relouant ce logement, le propriétaire peut augmenter le loyer de la moitié de la différence soit de 100 € (200/2). Le loyer du nouveau locataire peut donc être fixé au maximum à 1 000 + 100 = 1 100 €.
Il faut ainsi démontrer que le loyer est, en l’état, inférieur aux loyers voisins pratiqués.
L’étude devra contenir 6 références minimum à des loyers habituellement constatés dans le voisinage dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants ou bien 3 références dans les autres zones géographiques.
Sur le comparatif adressé, le prix au m2 sur le secteur peut effectivement servir de base mais il doit être complété par les mêmes caractéristiques que votre logement (prestations, superficie…)
A savoir !
Dispositif encadrement des loyers
Certaines communes ou communauté de communes, ont adopté un dispositif particulier d’encadrement des loyers. Il s’agit à date des villes suivantes :
- Paris
- Territoire d’Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville)
- Territoire de Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse).
- Bordeaux
- Une partie du territoire de Grenoble-Alpes Métropole (Bresson, Claix, Domène, Eybens, Fontanil-Cornillon, Gières, Meylan, Murianette, Poisat, La Tronche, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset, et Venon, et une partie du territoire des communes d’Échirolles, Fontaine, Grenoble, Le Pont-de-Claix, Saint-Égrève, Saint-Martin-d’Hères, Sassenage, Seyssinet-Pariset).
- Lille, Hellemmes et Lomme
- Lyon et Villeurbanne
- Montpellier
- Territoire de la communauté d’agglomération Pays Basque (Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, Villefranque)
Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
S’il venait à dépasser ce loyer de référence majoré, le locataire pourrait contester et le bailleur pourrait se voir sanctionner (annulation, remboursement, amendes…)
Diagnostic de performance énergétique F et G
Depuis le 24/08/2022, en métropole, le loyer ne peut pas être réévalué en cours de bail, ou lors du renouvellement du contrat ou à la remise en location des logements dont le DPE est classé à date F ou G.
Vous l’avez compris, les règles de révision du loyer dépendent de la date du bail, de la commune concernée, du DPE du logement, alors n’hésitez pas à nous contacter pour une réponse personnalisée.
Caroline Delaere, Coralie Gasquet et Alexandre Bernot – service Immobilier
Publié en 2021, mis à jour le 10/07/2025 Par Laurence Billerit, Directrice opérationnelle – service Immobilier
Source : https://www.service-public.fr/
