Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), qui n’avait jusqu’au 30 juin 2021 qu’une portée informative, est devenu la pièce décisive en matière locative.
Publication dans les annonces immobilières, nouveau mode de calcul, durée de validité, fiabilité, opposabilité… et controverse.
Pas d’offre de location immobilière sans mention du DPE sur l’annonce, sous peine de sanctions
L’étiquette énergétique et la consommation théorique annuelle du logement doivent figurer dans l’annonce d’offre de location (art. L126-33 du CCH).
Le vocabulaire de l’annonce et la police d’écriture sont réglementés :
Selon l’article R126-21. du code de la construction et de l’habitation prévoit que : «Toute annonce relative à la mise en vente ou en location d’un bien immobilier… mentionne les lettres correspondant aux échelles de référence…»
«Ces mentions, respectivement précédées des mots : « classe énergie » et “classe climat” doivent être en majuscules et d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce.»
Selon l’article R126-23 du code de construction et de l’habitation «…les annonces […] comportent une indication sur le montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques mentionnés au e de l’article R. 126-16. Cette indication, d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce, est précédée de la mention : “ Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : ”, et précise l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation.»
La sanction risquée par tous les annonceurs peut atteindre… 3 000 euros pour les particuliers… 15 000 euros les personnes morales.
Pourtant, si l’on regarde rapidement les offres de locations actuelles, très très peu d’annonceurs ont mis en application ces dispositions légales ; Certains allant même jusqu’à ne pas indiquer l’étiquette énergétique du tout !
Nouvelle méthode de calcul… mais toujours controversée
La nouvelle méthode de calcul a été mise en application, certains diraient «expérimentée» à partir du 1er juillet 2021 pour être modifiée 4 mois plus tard (novembre 2021) afin de tenir compte de certaines aberrations relevées par les diagnostiqueurs.
Pourtant, les résultats s’avèrent toujours pénalisants et parfois aberrants selon plusieurs études.
Nouvelle durée de vie pour les anciens DPE
La nouvelle méthode de calcul a entrainé une réduction de durée de validité des anciens DPE (établis avant le 1er juillet 2021) initialement prévue pour 10 ans.
Ainsi le décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 stipule que :
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 restent valides jusqu’au 31 décembre 2022.
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valides jusqu’au 31 décembre 2024.
- Les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans.
Selon une enquête publiée dans le numéro de juin 2022 de 60 millions de consommateurs, les résultats des DPE ne seraient pas fiables !
Cette enquête a consisté à demander à 5 diagnostiqueurs d’expertiser une même maison.
Or, les conclusions des 5 diagnostiqueurs n’aboutissement pas au même résultat !
L’enquête a démontré de nombreuses erreurs aux conséquences dommageables puisque la maison en question a été classée par les diagnostiqueurs en trois étiquettes différentes allant du A au G… ce qui n’est pas tout à fait pareil !
Or, le DPE est désormais « opposable » en justice.
Avant le 1er juillet 2021, Le locataire ne pouvait se prévaloir à « l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique ». (l’art. L134-3-1-abrogé)
Depuis le 1er juillet 2021, conformément au Décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020 relatif au diagnostic, le DPE est opposable en justice, c’est-à-dire qu’un locataire peut engager une action judiciaire contre son bailleur afin de demander réparation de son préjudice s’il estime que le DPE est erroné ou trompeur
A charge ensuite au bailleur d’appeler en cause le diagnostiqueur en question…
Or, le classement en F et G entraîne une perte de droits :
1 – Perte du droit de réviser son loyer :
Les loyers des baux signés ou renouvelés à usage d’habitation principale depuis le 24 août 2022 sont gelés s’ils sont classés en F ou G;
Pour la Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, la date à prendre en considération est le 1er juillet 2024.
2 – Perte du droit de louer :
Dès le 1er janvier 2023 il y aura interdiction de louer des logements les plus énergivores de la classe G (ceux dont la consommation dépasse 450 Kwh/m²/an).
Puis à compter du 1er janvier 2025, tous les logements de classe G seront considérés comme indécents donc impropres à la location.
En 2028 les logements en classe F subiront le même sort.
Etant précisé que pour les baux en cours, les nouvelles dispositions ne seront opposables qu’après leur renouvellement.
Dans un tel contexte, nul doute que le DPE va continuer à soulever des débats dans les mois et années à venir.
Jacinta Vincent – Juriste, service Immobilier
Publié le 14/09/2022, mis à jour le 17/11/2022.
