La location-accession à la propriété

Ce dispositif de location-accession, plus connu dans le secteur automobile, permet à une personne souhaitant acquérir un bien immobilier de le faire progressivement.
Ces transactions immobilières restent un produit de niche, dans le neuf comme dans l’ancien. Leur rareté en font des biens particulièrement recherchés et qui trouvent preneur rapidement.
Dans les faits, les organismes HLM réalisent la majorité de ces opérations.

Quels sont les logements concernés ?

Ce type de contrat concerne des immeubles à usage d’habitation ou mixte, achevés ou en cours de construction, sur le territoire national.
De plus, s’il s’agit d’un logement neuf, vous pouvez dans certaines conditions bénéficier du dispositif Prêt social location-accession (PSLA).
Pour trouver ce type de logement, n’hésitez pas à vous renseigner auprès des services municipaux.

A noter : pour réserver le logement vous pouvez convenir avec le propriétaire de signer un contrat préliminaire sous seing privé pour lequel vous bénéficiez d’un délai de rétractation ou de réflexion.

Que doit comporter le contrat ?

Le contrat doit préciser les mentions suivantes :

• Description du logement concerné
• Prix de vente du logement et ses modalités de paiement (révision des prix, prêt immobilier)
• Date d’entrée en jouissance et délai d’acquisition
• Conditions de résiliation anticipée du contrat
• Montant de la redevance et modalités de versement par le locataire
• Indemnités éventuelles en cas de rupture de contrat
• Charges locatives dues par l’accédant avec une estimation de leur montant (montant prévisionnel pour la 1ère année du contrat)
• Garantie de remboursement ou d’achèvement
• Absence de maintien de plein droit dans les lieux (si l’option d’achat n’est pas levée ou en cas de résolution du contrat), etc.

Comment se déroule une location-accession ?

Une location-accession comporte deux phases :

• Une phase locative (période de jouissance), pendant laquelle le ménage verse une redevance constituée d’une part locative (correspondant à un loyer plafonné) et d’une part acquisitive (qui permet de constituer un apport personnel et viendra en déduction du prix de vente) ;
• Une phase d’accession qui débute lorsque le ménage lève l’option d’achat sur le logement, le cas échéant, dans des conditions financières prévues dès l’origine.

Pendant la période de jouissance
Le locataire est tenu :

• au paiement d’une redevance,
• au paiement des charges (taxe foncière, taxe d’habitation),
• à l’entretien courant et aux réparations du logement. (les grosses réparations restent à la charge du vendeur),
• à la souscription d’un contrat d’assurance habitation,
• au respect d’un usage conforme à la destination de l’immeuble

La phase d’accession
Sa durée est fixée dans l’acte authentique signé chez le notaire.
Puis à l’issue de cette période de jouissance, trois scénarios sont possibles :

1. Renonciation à l’acquisition
   Si trois mois avant le terme du contrat, le locataire-accédant n’a pas levé l’option, le vendeur lui adressera une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’exercer son droit d’option.
   Attention : sauf convention contraire, aucun droit au maintien dans les lieux ne sera alors possible.
   En revanche, si le logement est vendu dans le cadre du dispositif PSLA et si les revenus du locataire-accédant n’excèdent pas les plafonds de ressources PLUS (Prêt Locatif à Usage Social), le vendeur doit proposer trois offres de relogement correspondant aux besoins et possibilités. (lien avec article PLSA)
   Puis dans les trois mois du départ du locataire, les sommes versées correspondant à la fraction acquisitive de la redevance lui seront reversées par le vendeur.
   A savoir  :  une indemnité limitée à 1 % maximum du prix du logement (loi du 12 juillet 1984 (article 11) (pouvant être portée contractuellement à 3 % si l’immeuble a moins de cinq ans) peut être exigée par le vendeur.
   A contrario le dispositif PSLA, n’exige aucune indemnité.
2. Refus de la vente par le propriétaire
   Il doit alors en informer le locataire-accédant au moins trois mois avant le terme du contrat et devra lui verser une indemnité dont le montant est limité à 3 % du prix du logement.
   De plus, un droit au maintien dans les lieux pour une durée minimum de trois mois à compter de la résiliation ou de la date prévue pour la levée de l’option est possible. La libération des locaux ne peut être exigée qu’après avoir perçu le remboursement des sommes attendues.
3. Acceptation de l’acquisition (levée d’option)
   Le locataire doit en informer le propriétaire au moins trois mois avant le terme du contrat, puis verser le solde du prix (différence entre le prix prévu dans le contrat, à la date de la levée d’option, et le montant déjà versé au titre de la fraction acquisitive de la redevance).

A noter : En cas de pluralités de prêts, le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive de l’obtention de ceux-ci. La condition doit être réalisée à la date d’exigibilité du prix.
Le transfert de propriété doit ensuite être constaté par acte de vente authentique chez le notaire.
A noter : Le prix de vente initial, non révisable est minoré de 1% à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux.

Des modalités de financement facilitées

 Le locataire-accédant peut bénéficier sous certaines conditions et en fonction de ses ressources de différents prêts avantageux :

• PSLA : le prêt social location accession : prêt conventionné à un tarif préférentiel  bénéficiant d’aides (TVA à taux réduit 5.5 %, exonération de la taxe foncière pendant 15 ans) (lien vers article)
• PTZ : Le prêt à taux zéro : ce prêt est accordé en complément d’un autre prêt pour acheter ou construire un logement sous certaines conditions par des banques agréées par l’état (banque populaire, caisse d’épargne…)
• Le prêt proposé par Action Logement : prêt à taux réduit 1,5 % (hors assurance obligatoire) pour un montant maximum de 40 000€.  Ce prêt immobilier est destiné aux salariés du privé d’entreprises de plus de 10 personnes.
• Le prêt à l’Accession Sociale : sous conditions de revenus, qui varient selon la localisation du logement concerné et le nombre d’occupants. Le taux d’intérêt du PAS est plafonné et est proposé par des banques ayant passé une convention avec l’État.

Si ce sujet vous a intéressé, n’hésitez pas à consulter l’article sur le prêt social de location-accession (PSLA).

Toute l’équipe d’EDC reste à votre écoute, n’hésitez pas à nous contacter !

Aurore Ladebese – chargée du pôle Gestion, service Immobilier

Sources : ANIL, Légifrance