Qu’est-ce que le dispositif PSLA ?

C’est un prêt social de location-accession (PSLA) qui permet aux locataires-accédant ayant des revenus modestes d’accéder à la propriété sans apport initial. La durée maximale du PSLA est de 30 ans.
Tout d’abord, les occupants louent le logement neuf agréé par l’État en versant une redevance puis ils deviennent propriétaires à un tarif préférentiel en bénéficiant d’aides. Le logement faisant l’objet du PSLA doit être occupé à titre de résidence principale au moins huit mois par an.

Quel est l’objet du prêt ?

Le PSLA est un prêt conventionné consenti à un opérateur (organisme HLM, SEM, promoteur privé…) pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs qui feront l’objet d’un contrat de location-accession.
Néanmoins, les logements anciens peuvent également être éligibles au PSLA en réalisant un programme de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération et permettant d’atteindre une performance énergétique minimale en E.
Pour bénéficier du PSLA, le vendeur doit obtenir un agrément du préfet du département et signer une convention avec l’État.

Quelles sont les phases de la location-accession ?

1. Une phase locative (période de jouissance), pendant laquelle le ménage verse une redevance constituée d’une part locative (correspondant à un loyer plafonné) et d’une part acquisitive (qui permet de constituer un apport personnel et viendra en déduction du prix de vente) ;
2. Une phase d’accession qui débute lorsque le ménage lève l’option d’achat sur le logement, le cas échéant, dans des conditions financières prévues dès l’origine.

Des plafonds de loyer et… de prix

Durant la période de jouissance, la fraction locative de la redevance et le prix de vente initial, hors taxe sur la valeur ajoutée, sont plafonnés (cf. zones ci-dessous).
A noter : le prix de vente, non révisable est minoré de 1% à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux.
Pour 2023, la partie de la redevance correspondant au droit de l’accédant à la jouissance du logement ne doit pas excéder les plafonds mensuels par m² de surface utile suivants :

• 14,32 € en zone A bis,
• 11,00 € en zone A,
• 9,48 € en zone B1,
• 9,10 € en zone B2,
• 8,43 € en zone C.

Ce classement des communes dans les zones A, B, C résulte de l’arrêté du 30.9.14 (JO du 14.10.14) pour les décisions d’agrément délivrées à compter du 1^er février 2015.

Prix plafonds pour l’accession sociale (PSLA, Agence nationale pour la rénovation urbaine ANRU)
Dans le cadre des opérations PSLA et des opérations d’accession sociale dans les zones ciblées par la politique de la ville, le prix de vente (ou de construction) du logement ne doit pas excéder un certain plafond.
Pour 2023, les plafonds des prix de vente sont les suivants (CCH : art. R.331-76-5-4)

La surface prise en compte pour déterminer le prix de vente maximum d’un logement est égale à la surface habitable (CCH : R.111-2) augmentée de la moitié des surfaces annexes (c’est-à-dire les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80m).
La surface peut être augmentée, dans la limite de 6 m², de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant.
Le montant du PSLA peut couvrir jusqu’à 100% du montant de l’opération.

Plafonds des ressources (arrêté du 26 mars 2004 modifié par l’arrêté du 27 décembre 2022)
Depuis 2009, les logements en location-accession (PSLA) sont accessibles aux ménages dont les ressources ne dépassent les plafonds de ressources PTZ (prêt à taux zéro) et du PAS (Prêt à l’Accession Sociale).
Depuis le 1^er janvier 2015, ces plafonds sont révisés en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac.
Pour 2023, les plafonds de ressources à ne pas dépasser sont les suivants :

Les ressources sont vérifiées lors de la signature du contrat préliminaire ou, à défaut, du contrat de location-accession.
Pour les justifier, l’accédant doit fournir son avis d’impôt sur les revenus de l’année n-2 ainsi que, le cas échéant, les avis d’imposition des personnes destinées à occuper le logement et non rattachées à son foyer fiscal. Il doit comparer son revenu fiscal de référence avec le 1/9^ème de la valeur de l’opération qu’il souhaite financer. Le chiffre le plus élevé des deux sera pris en compte pour s’assurer du respect du plafond de ressources.

A savoir : Depuis le 1^er janvier 2018, les opérations PSLA ne sont plus éligibles à l’APL.

Quels sont les avantages du dispositif PSLA ?

Ce prêt, une fois transmis aux locataires lors de la levée d’option, permet de bénéficier du taux réduit de TVA de 5,5% et d’une exonération de taxe foncière durant 15 ans.
Sur cette même période de 15 ans suivant l’acquisition du logement, l’accédant bénéficie de la part du vendeur de deux garanties :

• Garantie de relogement,
• Garantie de rachat

Ces garanties sont mises en jeu, sur demande de l’accédant, dans un délai d’un an suivant la survenance d’un événement exceptionnel ou d’un accident de la vie : décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, invalidité, chômage, mobilité professionnelle, divorce, dissolution de PACS.

En cas de mise en œuvre de la garantie de rachat :
Le prix garanti par l’opérateur est pendant les 5 ans (suivant le transfert de propriété), égal au prix de vente du logement au moment de la levée d’option.
Puis pendant les 10 années suivantes, le prix de rachat garanti est minoré de 2,5% par année écoulée.

En cas de mise en œuvre de la garantie de relogement :
Si les ressources du ménage n’excèdent pas les plafonds PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) au moment de la demande de mise en jeu de la garantie, l’opérateur est tenu de lui proposer trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, au plus tard dans les six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie.
En cas de non-levée d’option le ménage dispose également d’une garantie de relogement, dans les mêmes conditions.

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Aurore Ladebese – chargée du pôle Gestion, service Immobilier

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Sources : ANIL, Legifrance, Ministères Écologie Énergie Territoires (ecologie.gouv.fr)