Comment optimiser la déclaration des revenus de la location meublée de sa résidence principale ou secondaire ?

Vous êtes de plus en plus nombreux à nous interroger sur la fiscalité de la location saisonnière de votre résidence principale ou secondaire, notamment via certaines plateformes en ligne de type AirBnB.
Dès 2019, celles-ci transmettront directement les revenus de leurs utilisateurs aux services fiscaux.
Il sera dès lors important d’être à jour des règles applicables et de l’optimisation fiscale permettant d’atténuer la fiscalité de ces revenus.

L’exonération de la location meublée de votre résidence principale

Il existe une exonération lorsque vous tirez des revenus de la location meublée exclusivement d’une ou plusieurs pièces de votre résidence principale (article 35 bis du Code Général des Impôts).
Cependant, les revenus locatifs générés doivent être inférieurs à 760 € par an.
Au-delà de ce plafond, l’intégralité des sommes perçues devra alors être déclaré, dès le premier euro.

Dès 2019, une taxe de séjour pourra également être instaurée par les collectivités locales de 1 % à 5 % sur la nuitée sur les hébergements « non classés ».

L’abattement de 50% prévu dans le cadre du régime micro-BIC ne peut être inférieur à 305€.
Si vos recettes sont inférieures à 305€, elles seront donc entièrement gommées par l’abattement.

L’imposition des revenus perçus de la location meublée

Si les revenus de la location meublée de votre résidence principale dépassent 760 € ou si vous tirez des revenus de la location meublée de votre résidence secondaire, vous êtes alors dans l’obligation de déclarer l’ensemble de vos recettes.
Cela ne signifie pas que vous serez imposé sur l’intégralité de la somme. En effet, les revenus de la location meublée sont fiscalement considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peuvent ainsi bénéficier du régime micro-BIC.
Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50% (d’un montant minimum de 305€) au titre des charges supportés dans le cadre de l’activité de loueur meublé.
Le bénéfice dégagé après abattement sera imposé au titre de l’impôt sur le revenu (en fonction de votre tranche) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17.2% aujourd’hui).

L’intérêt du régime réel simplifié BIC

Si vous tirez d’importantes recettes notamment en louant votre résidence secondaire, il sera alors opportun d’envisager l’option pour le régime réel simplifié des bénéfices industriels et commerciaux.

Ce régime permet de déduire des recettes les montants réels des frais et charges (impôt locaux, assurances locatives, travaux) mais également un amortissement du prix du bien (sur 25/30 ans) et des meubles (7 ans).
Ainsi, un pourcentage du prix de l’immeuble et des meubles s’imputera sur vos recettes, les diminuant ainsi considérablement.

Des déclarations spécifiques (formulaire 2031-2033) doivent être complétées (bilan, compte de résultat, tableau d’amortissement). Le recours à un cabinet comptable est recommandé.
En cas de déficit, il sera reportable sur 10 ans (et donc permettra de gommer un éventuel bénéfice à venir).
En cas de bénéfice, il sera alors assujetti à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17.2 % aujourd’hui).

La location sera éventuellement assujettie à la cotisation foncière des entreprises en sus de la taxe foncière en fonction de la commune (sauf si vos revenus sont inférieurs à 5000€).

Toute activité de location meublée nécessite une inscription auprès d’un centre de formalités des entreprises :

– dans les 15 jours du début de la location de votre bien,
– au moyen du formulaire P0i.

Les contribuables déjà en activité au régime micro-BIC peuvent opter pour un régime réel d’imposition.
Cette option doit être adressé :

– avant le 1^er février,
– par courrier libre,
– à l’administration fiscale.

AIR BNB & Co vs location meublée : les règles changent

A partir du 1^er décembre 2019, dans les villes de plus de 200.000 habitants, les communes pourront demander aux plateformes de leur communiquer, 1 fois par an, la liste de tous les logements loués sur leur site dans la ville avec l’adresse et le nombre de nuitées. La plateforme interrogée aura 1 mois pour répondre.

Nous espérons vous avoir apporté des réponses à vos questions et restons à votre disposition pour répondre à toutes vos autres interrogations.
Guillaume VIDAL, directeur opérationnel