En préambule rappelons que les logements loués à usage de résidence principale nus ou meublés sont réglementés par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et doivent remplir les conditions de décence détaillées par décret (n°2002-120 du 30 janvier 2002) et complété par la loi climat et résilience du 22 août 2021.
Si un locataire peut donner congé à tout moment sans avoir à se justifier, un bailleur peut-il signifier un congé afin de réaliser des travaux d’isolation dans un logement vide ?
Les conditions de validité d’un congé
Les conditions de validité d’un congé signifié par le bailleur sont détaillées dans l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et n’ont pas été modifiées ou complétées par la loi « climat et résilience ».
Ainsi, le bailleur peut donner congé dans des conditions de forme très réglementées et pour les motifs suivants :
- Congé pour vente.
- Congé pour reprise pour occupation du bailleur ou une liste exhaustive de personnes liées au bailleur.
- Congé pour motif légitimes et sérieux.
Le congé pour motif légitimes et sérieux
Alors, le fait qu’un logement devienne impropre à la location par application de dispositions légales, peut-il être considéré comme un motif légitime et sérieux ?
La loi reste très évasive sur la notion de « légitime et sérieux », alors que dit la Jurisprudence ?
L’appréciation des Juges du fond sur le sujet est abondante mais divergente.
Il a été jugé que constitue un motif légitime et sérieux une démolition d’un immeuble dans le cadre d’une opération immobilière. Le dépôt d’une demande de démolition ayant été jugée comme légitime et sérieux (TI Vincennes 24-6-1993).
Mais d’autres juridictions ont considéré qu’un projet d’exécution de gros travaux était sérieux mais pas légitime, invalidant ainsi le congé (CA Paris 8-10-2022).
A été jugé non valide un congé donné par un bailleur qui souhaitait exécuter des travaux de rénovation et de restructuration dès lors que l’objectif final était la vente de l’immeuble.
Dans une autre affaire, le congé a été validé alors que les travaux envisagés n’avaient pas un caractère indispensable (CA Bordeaux 6-11-2007).
Notre avis
La possibilité de donner congé à un locataire afin de réaliser des travaux de rénovation énergétique n’a pas été inscrite dans la loi.
On peut donc en déduire que le législateur a choisi de ne pas faciliter la reprise du logement pour rénovation énergétique, même si le logement est non décent énergétiquement.
La jurisprudence n’apporte pas un éclairage décisif, de plus la situation est inédite.
Par conséquent, les arguments juridiques semblent à ce jour insuffisants pour étayer la validité d’un congé pour motif légitime et sérieux aux fins de travaux de rénovation énergétique.
Dans la mesure du possible, si je dois effectuer des travaux de rénovation énergétique difficilement compatibles pendant la durée de location, je privilégie une période de vacance locative entre deux locataires pour les réaliser.
Pour aller plus loin, si vous vous interrogez sur les nouvelles règlementations en votre qualité de bailleur, toute l’équipe d’EDC reste à votre écoute.
N’hésitez pas à nous consulter !
Jacinta Vincent – Juriste, service Immobilier
