Panorama de l’association syndicale libre (ASL)

Si vous êtes propriétaire d’un bien situé dans un ensemble foncier comprenant des parties communes (voirie, espaces verts, éclairage …) il est fort probable que vous fassiez partie d’une association syndicale libre (« ASL ») de propriétaires.

En pratique, l’ASL est généralement administrée par des propriétaires impliqués mais non-initiés juridiquement. De fait, les implications réelles de cette organisation sont rarement connues des propriétaires.

Ce que vous devez savoir sur les ASL, au regard de l’ordonnance du 1^er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, et son décret d’application du 3 mai 2006, textes encadrant à ce jour leur fonctionnement :

Qu’est qu’une ASL ?

Instituée le plus souvent dans les lotissements, cette structure peut également être utilisée au sein des copropriétés verticales.

Majoritairement créée par le promoteur lors de la construction de l’ensemble foncier, elle peut également l’être par les propriétaires eux-mêmes dans le cas où ce premier ne s’est pas astreint à cette formalité.

Cette association a pour objectif d’organiser la maintenance, la réfection, voire la construction des équipements communs ainsi que de mettre en place les actions d’intérêt commun en vue de :

• Prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et nuisances ;
• Préserver, restaurer ou exploiter les ressources naturelles ;
• Aménager ou entretenir des cours d’eau, lacs ou plans d’eau, voies et réseaux divers ;
• Mettre en valeur les propriétés.

Au regard de ces différents buts, l’association intéresse directement, par les décisions qu’elle prend, chaque propriétaire rentrant dans son périmètre.

Qui sont ses membres ?

Sont membres de droit de l’association, l’ensemble des propriétaires de biens situés dans son périmètre, lequel est lui-même fixé par les statuts. Constituent ces « statuts » les textes établis lors de la création de l’ASL, et en règlementant le fonctionnement.

La qualité de membre est ainsi attachée au bien et non à la personne du propriétaire. Dans l’hypothèse d’un immeuble en copropriété, la qualité de membre est reconnue à chaque copropriétaire.

Il en résulte que, mécaniquement, en cas de transfert de propriété d’un bien situé dans le périmètre de l’ASL, l’acquéreur deviendra de droit membre de l’association. Celui-ci devra ainsi s’astreindre au paiement de la cotisation prévue par les statuts, et aux obligations que ceux-ci instaurent.

Aussi, lors de l’achat d’un bien, il est important pour l’acquéreur d’être vigilant quant à l’éventuelle présence d’une ASL, et ainsi pouvoir définir ses éventuelles obligations futures à son égard.

Par qui est-elle administrée ?

La loi laissant une certaine liberté aux statuts pour fixer les organes de fonctionnement, ces associations ne sont pas toutes administrées de la même façon. De surcroit les missions et pouvoirs attribués à chacun des organes sont également prévus par les statuts.

Néanmoins l’association sera gérée au minimum par les organes suivants :

• Une assemblée générale réunissant l’ensemble des membres de l’ASL. Celle-ci devra se réunir au minimum une fois par an et se prononcer par un vote sur l’ensemble des décisions importantes : modification des statuts, engagement de dépenses, accord sur les contrats de maintenance / d’entretien…
• Un syndicat composé de membres élus parmi les copropriétaires adhérents.
• Un président qui, outre les pouvoirs qui lui sont attribués par les statuts, a la responsabilité de la mise à jour de la liste des propriétaires, ainsi que des éventuelles formalités de publicité en cas de modifications statutaires.

Lorsque le périmètre de l’association est important et nécessite un certain investissement, des fonctions annexes peuvent être mises en place : vice-président, trésorier …

Comment fonctionne-t-elle en pratique ?

Le fonctionnement de l’ASL est légèrement analogue à celui d’une copropriété.

En effet, chaque année l’assemblée générale doit se réunir afin d’une part, de se prononcer sur le bilan financier et matériel de l’année passée, et d’autre part, voter les éventuelles actions à mettre en place pour l’année à venir. En cas de circonstances exceptionnelles, une assemblée générale extraordinaire pourra être convoquée.

Au quotidien, il reviendra ainsi au président et au syndicat de l’ASL de mettre en œuvre les actions et objectifs fixés par l’assemblée générale et veiller au respect des intérêts de ses membres.

Ses statuts sont-ils conformes à la législation en vigueur ?

L’ordonnance de 2004 a totalement refondu le statut juridique des ASL en venant légiférer sur de nombreux points qui, précédemment, étaient traités uniquement dans les statuts de l’association et non envisagés par la loi.

Ainsi, les ASL ayant été créées sous l’empire de la législation précédente, soit avant 2004, avaient l’obligation de mettre leurs statuts en conformité avec ce nouveau régime et de se déclarer en préfecture avant le 5 mai 2008.

En pratique, il est encore fréquent que cette mise en conformité n’ait pas été effectuée par les associations concernées. Or, en l’absence de réalisation de cette démarche, c’est la vie même de l’ASL qui est impactée avec notamment les deux risques suivants :

• Un des membres de l’ASL pourrait parfaitement contester devant les juridictions compétentes les décisions qui seraient prises par l’assemblée générale sur le fondement de dispositions statutaires non mises à jour et devenues illégales ;
• L’absence de déclaration en préfecture fait perdre à l’ASL sont droit d’agir en justice.

A ce jour, il est encore possible d’effectuer les démarches nécessaires à la régularisation de la situation et permettre à votre ASL d’adopter des statuts en accord avec les prescriptions légales.

Pour aller plus loin sur ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter ; EDC peut vous accompagner dans le cadre de ces démarches.

L’équipe du service Immobilier