Si vous êtes propriétaire d’un bien situé dans un ensemble foncier comprenant des parties communes (voirie, espaces verts, éclairage …) il est fort probable que vous fassiez partie d’une association syndicale libre (« ASL ») de propriétaires.
En pratique, l’ASL est généralement administrée par des propriétaires impliqués mais non-initiés juridiquement. De fait, les implications réelles de cette organisation sont rarement connues des propriétaires.
Ce que vous devez savoir sur les ASL, au regard de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, et son décret d’application du 3 mai 2006, textes encadrant à ce jour leur fonctionnement :
Instituée le plus souvent dans les lotissements, cette structure peut également être utilisée au sein des copropriétés verticales.
Majoritairement créée par le promoteur lors de la construction de l’ensemble foncier, elle peut également l’être par les propriétaires eux-mêmes dans le cas où ce premier ne s’est pas astreint à cette formalité.
Cette association a pour objectif d’organiser la maintenance, la réfection, voire la construction des équipements communs ainsi que de mettre en place les actions d’intérêt commun en vue de :
Au regard de ces différents buts, l’association intéresse directement, par les décisions qu’elle prend, chaque propriétaire rentrant dans son périmètre.
Sont membres de droit de l’association, l’ensemble des propriétaires de biens situés dans son périmètre, lequel est lui-même fixé par les statuts. Constituent ces « statuts » les textes établis lors de la création de l’ASL, et en règlementant le fonctionnement.
La qualité de membre est ainsi attachée au bien et non à la personne du propriétaire. Dans l’hypothèse d’un immeuble en copropriété, la qualité de membre est reconnue à chaque copropriétaire.
Il en résulte que, mécaniquement, en cas de transfert de propriété d’un bien situé dans le périmètre de l’ASL, l’acquéreur deviendra de droit membre de l’association. Celui-ci devra ainsi s’astreindre au paiement de la cotisation prévue par les statuts, et aux obligations que ceux-ci instaurent.
Aussi, lors de l’achat d’un bien, il est important pour l’acquéreur d’être vigilant quant à l’éventuelle présence d’une ASL, et ainsi pouvoir définir ses éventuelles obligations futures à son égard.
La loi laissant une certaine liberté aux statuts pour fixer les organes de fonctionnement, ces associations ne sont pas toutes administrées de la même façon. De surcroit les missions et pouvoirs attribués à chacun des organes sont également prévus par les statuts.
Néanmoins l’association sera gérée au minimum par les organes suivants :
Lorsque le périmètre de l’association est important et nécessite un certain investissement, des fonctions annexes peuvent être mises en place : vice-président, trésorier …
Le fonctionnement de l’ASL est légèrement analogue à celui d’une copropriété.
En effet, chaque année l’assemblée générale doit se réunir afin d’une part, de se prononcer sur le bilan financier et matériel de l’année passée, et d’autre part, voter les éventuelles actions à mettre en place pour l’année à venir. En cas de circonstances exceptionnelles, une assemblée générale extraordinaire pourra être convoquée.
Au quotidien, il reviendra ainsi au président et au syndicat de l’ASL de mettre en œuvre les actions et objectifs fixés par l’assemblée générale et veiller au respect des intérêts de ses membres.
L’ordonnance de 2004 a totalement refondu le statut juridique des ASL en venant légiférer sur de nombreux points qui, précédemment, étaient traités uniquement dans les statuts de l’association et non envisagés par la loi.
Ainsi, les ASL ayant été créées sous l’empire de la législation précédente, soit avant 2004, avaient l’obligation de mettre leurs statuts en conformité avec ce nouveau régime et de se déclarer en préfecture avant le 5 mai 2008.
En pratique, il est encore fréquent que cette mise en conformité n’ait pas été effectuée par les associations concernées. Or, en l’absence de réalisation de cette démarche, c’est la vie même de l’ASL qui est impactée avec notamment les deux risques suivants :
A ce jour, il est encore possible d’effectuer les démarches nécessaires à la régularisation de la situation et permettre à votre ASL d’adopter des statuts en accord avec les prescriptions légales.
Bon à savoir
Les statuts de l’ASL doivent préciser les mentions suivantes :
Pour aller plus loin sur ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter ; EDC peut vous accompagner dans le cadre de ces démarches.
L’équipe du service Immobilier
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