Que faire en cas d’apparition de fissures dans mon logement ?

Certains d’entre vous nous ont interrogé, après avoir visité votre logement, et après avoir constaté l’apparition de fissures.
Vos questions sont récurrentes : Quel est le type des fissures ? Auprès de quelles assurances devons-nous déclarer ce sinistre ? Faut-il reboucher les fissures ?

Quels types de fissures ?

Rappelons qu’une construction (à savoir un ensemble immobilier ou une maison individuelle) est édifiée sur un terrain dont la consistance est différente en fonction de sa situation géographique ; certains sols sont argileux, d’autres sont humides ou à proximité de cours d’eaux, certains sont situés sur d’anciennes carrières…
Il est obligatoire de faire réaliser une étude de sol afin d’identifier les conditions de stabilité des ouvrages et d’en assurer la pérennité.
Qui plus est, certaines communes situées en zone sismique ou soumises à des mouvements de terrains imposent les études de sols avant la délivrance de l’autorisation de construire.

Les fissures structurelles

Une fissure est dite structurelle lorsqu’elle touche profondément une construction et menace ou compromet son intégrité.
Les causes les plus fréquentes de ces fissures sont les mouvements des terrains ; elles sont généralement traversantes et engendrent des infiltrations d’eau ou d’air.
Ces fissures nécessitent des mesures d’expertise afin que les causes puissent être établies avec certitude et que les solutions techniques à mettre en œuvre soient arrêtées le plus tôt possible.

Les fissures esthétiques, dites superficielles

Ces fissures peuvent avoir des causes multiples.
Dans une construction récente, elles peuvent notamment indiquer des structures ou des cloisonnements qui se mettent en place ou des matériaux qui n’étaient pas suffisamment « secs » lors des mises en peinture.
Malgré leur caractère superficiel, il est nécessaire de surveiller leur évolution et de faire procéder à une expertise par un bureau d’études techniques ou un expert.
Si vous avez confié votre bien en gestion à un mandataire, n’hésitez pas à vous rapprocher de ce dernier afin de vous assurer que l’évolution des fissures est sous surveillance et qu’un expert a été mandaté.
Lorsque les fissures ne sont pas infiltrantes (laissant passer l’eau et/ou l’air), elles sont considérées comme esthétiques. Dans cette hypothèse, il sera difficile de les faire prendre en charge par l’assurance.

La particularité des fissures des carrelages et des faïences

La fissuration des carrelages peut également avoir différentes causes techniques.
Elles peuvent provenir d’une mauvaise pause de la chape béton, d’un défaut d’exécution dans la pose du carrelage ou encore d’un phénomène de retrait des matériaux sur lequel est posé le carrelage qui peut s’opérer dans les premières années.
Il est important de vérifier avant la fin de la période décennale (avant la dixième année à compter de la réception de votre bien) que les joints de dilatation ont été réalisés conformément aux documents techniques unifiés afin d’éviter ce phénomène de retrait.
Vous pouvez demander à votre syndic ou votre gestionnaire de procéder à cette vérification.
En toute hypothèse, lorsque la fissuration apparaît coupante (faïences ou carrelages qui se soulèvent et présentent un danger pour les occupants du logement) ou désaffleurant (c’est à dire présentant une aspérité, une inégalité ou une courbure), il est indispensable de déclarer le dommage auprès de la compagnie d’assurance dommages ouvrage dans le délai de dix ans à compter de la réception de l’immeuble.
La fissuration non coupante sera analysée comme esthétique et donc non garantie. En revanche, la fissuration coupante sera en principe garantie (selon l’analyse de l’expert de l’assurance mandaté).
Dans le cadre d’une construction collective, si vous (ou votre locataire) constatez l’apparition de fissures des carrelages ou faïences dans votre logement, il est utile de demander à votre syndic s’il a connaissance de la présence de telles fissures dans d’autres logements. Dans certains cas, il peut s’agir d’un problème généralisé et dès lors l’assurance de la construction collective pourra intervenir pour prendre en charge le sinistre.

Quelle assurance doit-être saisie ?

Lorsque la fissure apparaît au cours de l’année qui suit la livraison, elle doit être notifiée par lettre recommandé avec accusé de réception au constructeur afin que celui-ci procède à sa réfection dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Si cette mise en demeure reste infructueuse le propriétaire devra se tourner vers son assurance dommage-ouvrage.

Passée la première année et dans le cas où votre construction a moins de dix ans à compter de sa réception, il vous est recommandé de déclarer directement les désordres auprès de la compagnie d’assurance dommage ouvrage. Cette assurance prendra en charge le sinistre dans la mesure où la solidité de l’ouvrage est compromise ou que l’impropriété à destination est constatée. Cette notion assez floue peut se résumer à une gravité certaine du désordre.

En revanche, lorsque la fissure est considérée comme esthétique, celle-ci ne sera pas prise en charge. Il est tout de même recommandé de surveiller son évolution dans le temps et de procéder à une nouvelle déclaration en cas d’aggravation.

A savoir : les fissures provoquées par un dégât des eaux bénéficient d’un contexte assurantiel différent.

Nos recommandations

Si vous constatez l’apparition de fissures dans votre logement, nous vous recommandons de ne pas les reboucher sans avoir fait appel, dans un premier temps, à un bureau d’études techniques ou à un expert.
En effet, il est indispensable de définir avec précision les causes de ces fissures sans quoi, elles risquent de se rouvrir ou se développer ailleurs.
Evitez de faire réaliser le diagnostic des désordres par une entreprise du bâtiment ; en effet, non seulement vous n’êtes pas assuré de sa neutralité si elle doit réaliser les travaux de réparation mais en outre, elle n’a pas forcément les connaissances nécessaires à la réalisation d’un diagnostic fiable et son avis ne sera pas pris en compte par les assurances.

N’hésitez pas à contacter notre association, nous vous accompagnerons.

Mis à jour le 15/11/2022 par Jacinta Vincent – Juriste, service Immobilier