Nul doute sur le fait que les conditions d’occupation d’un logement sont une thématique d’actualité. En effet, à l’heure où les prix de l’énergie explosent, la priorité pour les parcs immobiliers français est d’être le plus performant possible d’un point de vue énergétique.
Mais un logement ne se résume pas à sa simple consommation. En effet, celui-ci doit impérativement respecter des critères de décence afin de pouvoir figurer sur le marché de l’immobilier locatif.
EDC vous rappelle les différents critères qu’un logement doit respecter pour être qualifié de décent.
Rappel des critères de décence
Le propriétaire d’un bien a pour obligation de fournir au locataire un logement décent.
Un logement est considéré comme décent s’il répond aux 5 critères exposés ci-dessous.
La surface minimale
Un logement proposé à la location doit avoir une surface minimale.
En fonction du type de location (location simple ou colocation), la surface minimale à respecter est différente.
Voici un tableau récapitulant les différentes surfaces à respecter :
Location simple
Le logement doit :
- Soit posséder au moins une pièce d’une surface habitable d’au moins 9m² et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m
- Soit posséder au moins une pièce avec un volume habitable d’au moins 20m3
Colocation
La règle varie selon le type de bail signé :
- Dans le cas d’un bail unique pour tous les colocataires, le logement devra avoir une surface minimale de 16m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faudra 9m² supplémentaire
- Dans le cas où chaque colocataire signe un bail distinct, chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire à l’usage privatif et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires
Chaque colocataire doit disposer d’un chambre d’une surface d’au moins égale à 9 m² et d’un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).
Attention, sachez que le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.
Il est donc conseillé de se rapprocher de votre mairie afin d’obtenir davantage d’informations.
L’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire
Tout logement mis en location doit respecter un certain nombre de conditions. Les voici :
- Le logement doit être clos et couvert. Cela signifie que le gros œuvre, la couverture ainsi que les menuiseries extérieures doivent protéger le logement contre les infiltrations et remontées d’eau
- Le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites: les portes, fenêtres, murs et autres ouvertures doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante
- Le logement doit posséder des dispositifs de retenue des personnes (exemple garde-corps des fenêtres, escaliers balcons) en état conforme à son usage
- L’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, canalisations et revêtement du logement ne doivent présenter aucun risque manifeste pour la santé et la sécurité du locataire
- Les réseaux et branchement d’électricité, gaz, et équipement de chauffage et production d’eau chaude du logement doivent être conformes aux normes de sécurité et être en bon état d’usage et de fonctionnement
- Le logement doit permettre une aération suffisante. Pour cela, les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement de ses équipements
- Les pièces principales du logement (destinées au séjour et ou au sommeil) doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant l’air libre
A noter :
Des subtilités existent pour les logements situés dans les outre-mer.
Il convient donc de prendre connaissance des dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 87 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000217471/
L’absence d’animaux nuisibles et de parasites
Un logement décent est un logement qui n’est pas infesté par des animaux nuisibles ou parasites comme par exemple des rats, puces de lit, cafards, etc.
Une performance énergétique minimale
Pour être décent, le logement ne doit pas dépasser un certain seuil de performance énergétique.
A noter que pour les nouveaux contrats de location conclus depuis le 1er janvier 2023, un logement est considéré comme décent si sa consommation d’énergie est inférieure à 450 kWh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable (ce seuil ne concerne pas les logements situés en outre-mer).
Pour plus d’information sur les nouvelles réglementations énergétiques, vous pouvez consulter notre dernier article sur le sujet : https://www.assoedc.com/dpe-ce-qui-change-a-compter-du-1er-janvier-2023/
La mise à disposition de certains équipements
Pour qu’un logement soit considéré comme décent, outre sa structure, il doit comporter des éléments d’équipement et de confort. En voici la liste précise :
- Une installation permettant un chauffage normal, adaptée aux caractéristiques du logement
- Une installation d’alimentation en eau potable permettant une distribution avec pression et débit suffisant
- Des installations d’évacuation des eaux usées avec siphon empêchant le refoulement des odeurs et effluents
- Une cuisine ou coin cuisine avec évier relié à un système d’alimentation en eau chaude et froide et à l’évacuation des eaux usées. Cette cuisine devra permettre l’installation d’un appareil de cuisson
- Un sanitaire intérieur composé d’un WC séparé de la cuisine et de la pièce de vie ainsi qu’une baignoire ou douche aménagée de façon à garantir une intimité corporelle ; le tout alimenté par l’eau chaude et froide et relié à l’évacuation des eaux usées
- Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et accès et permettant de faire fonctionner les appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne
Que faire en cas de logement indécent ?
Vous êtes locataire et constatez que votre logement est indécent ? Vous devez immédiatement en informer votre bailleur par écrit en lui indiquant les signes de non-conformité détectés.
Si votre propriétaire reconnait les signes de non décence, il faudra qu’il vous indique par lettre recommandée avec accusé de réception, les travaux de mise en conformité qu’il s’engage à effectuer ainsi que le délai pour les réaliser.
Si en revanche le propriétaire conteste les signes de non-décence que vous lui avez communiqués, vous devrez alors le mettre en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité par courrier recommandé avec accusé de réception. Si passé 2 mois, cette mise en demeure est restée infructueuse, vous pourrez alors soit, faire appel à la commission départementale de conciliation, soit directement saisir le greffe du tribunal compétent, à savoir le tribunal du lieu du logement.
Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il pourra, contraindre le propriétaire de faire les travaux nécessaires, imposer une réduction de loyer ou encore imposer des dommages intérêts.
A la moindre difficulté rencontrée avec votre logement, n’hésitez pas à contacter EDC !
Roxane Roca – Juriste, service Immobilier
