Vous souhaitez investir dans l’immobilier, et plus précisément acheter un bien situé dans une résidence de services ?
EDC vous présente les avantages mais aussi les inconvénients et risques de ce type d’investissement…
Quels sont les avantages de ces investissements ?
Avantage fiscal
Les propriétaires bailleurs bénéficient du remboursement par l’administration fiscale de la TVA payée lors de l’acquisition du bien en contrepartie de la location pendant 20 ans à un preneur unique proposant des prestations de services à des sous-locataires.
Ces prestations sont d’au moins trois parmi les suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle conformément à l’article 261 D du code général des impôts.
En cas de cessation de louer à un preneur unique ou en cas de revente avant le délai des 20 ans, la TVA remboursée devra être restituée à l’administration fiscale au prorata des années restant à courir jusqu’à la 20ème année.
Les bailleurs bénéficient par ailleurs de la fiscalité du loueur en meublé non professionnel.
Avantage dans la gestion courante
L’exploitant se charge de la location des logements.
Ainsi, les bailleurs sont libérés des contraintes chronophages liées à la location, telles que les visites, l’analyse des dossiers locatifs, la rédaction des baux, les états des lieux, la relation locative avec l’occupant, la restitution des dépôts de garanties etc.
L’exploitant doit verser un loyer aux bailleurs même si le logement est vide. Le bailleur ne subit donc pas de perte de loyer entre deux locations.
Assez souvent, l’exploitant se charge de la partie administrative, notamment la facturation, de sorte que le bailleur est libéré de toute contrainte administrative.
Quels sont les inconvénients et risques ?
Le bail commercial
La location entre l’exploitant et les bailleurs copropriétaires est consentie au travers d’un bail commercial.
La réglementation encadrant les baux commerciaux est très spécifique et méconnue par les bailleurs.
Contrairement à ce que beaucoup pensent, le bail commercial ne prend pas fin à son terme. Au contraire, il est automatiquement prorogé.
Le bail ne peut prendre fin qu’en contrepartie du versement par le bailleur au preneur d’une indemnité d’éviction et moyennant le respect de démarches précises.
La rédaction des baux commerciaux est réalisée par l’exploitant. Profitant de la méconnaissance des bailleurs sur la réglementation applicable, l’exploitant impose parfois des conditions de location qui lui sont particulièrement favorables.
L’indemnité d’éviction
Le montant de l’indemnité d’éviction doit être égal au préjudice causé au preneur en raison du refus de renouvellement du bailleur (article L-145-14 du code de commerce).
Les rapports locatifs
On constate que certains exploitants ne respectent pas leurs engagements, notamment en matière de révision du loyer omettent systématiquement. On parle de révision du loyer lorsque celui-ci est révisé tous les 3 ans et d’indexation lorsque le loyer est révisé tous les ans.
En effet, pour être valable une révision du loyer triennale doit être demandée par le bailleur au preneur en respectant un formalisme précis. A défaut, la révision du loyer triennale ne s’impose pas à l’exploitant.
Certains s’abstiennent de payer les charges ou les loyers aux termes convenus. Il en résulte des relations conflictuelles entre le preneur et les bailleurs.
D’autres, abandonnent la résidence après quelques années d’exploitation laissant les bailleurs démunis et dans l’obligation de trouver un autre exploitant en urgence.
Des exploitants tentent d’imposer aux bailleurs une baisse de loyer conséquente sans quoi ils menacent d’abandonner l’exploitation de la résidence sans indemniser les bailleurs.
Lorsqu’un litige s’installe entre l’exploitant et les bailleurs, il est alors indispensable pour les bailleurs de se fédérer autour d’EDC afin de pouvoir défendre leurs intérêts.
Notre association intervient régulièrement auprès d’exploitants afin de trouver des solutions amiables équilibrées.
N’hésitez pas à faire appel à nous si vous êtes confronté à un litige avec votre exploitant.
Jacinta Vincent, juriste – service Immobilier
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