En votre qualité de propriétaire bailleur, vous souhaitez réviser et augmenter le loyer de votre logement loué nu ou meublé à titre d’habitation principale. Il convient désormais de prendre en compte le classement du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) de votre logement.
Rappel sur le DPE dans le cadre de la location
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui sert principalement à estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre d’un logement (ou bâtiment). Il doit être rédigé par un professionnel certifié, intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) et être remis au locataire lors de son entrée dans les lieux.
Le Décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 est venu préciser la durée de validité du DPE qui dépend désormais de la date à laquelle il a été réalisé.
La durée de validité des diagnostics est la suivante :
- Si le diagnostic énergétique a été réalisé entre le 1er juillet 2013 et le 31 décembre 2017, il est obsolète depuis le 31 décembre 2022
- Si le diagnostic énergétique a été réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, il reste valable jusqu’au 31 décembre 2024
- Si le diagnostic a été réalisé après le 1er juillet 2021, il est valable 10 ans
Si des travaux de rénovation énergétique sont effectués durant la période de validité, il sera alors opportun de faire établir un nouveau diagnostic le DPE « après travaux » afin de repositionner le curseur énergétique de votre logement.
Quelle est l’incidence du DPE sur l’évolution du loyer ?
Depuis le 24 août 2022, la loi interdit la révision de loyer des logements classés F ou G pour les nouveaux baux conclus ou renouvelés à partir de cette date ; c’est-à-dire reconduits même tacitement après leur échéance.
En Outre-mer, cette interdiction sera applicable à compter du 1er juillet 2024.
Exemple : Vous louez, depuis le 1er janvier 2022, un logement situé en France et classé F à titre d’habitation principale pour une durée de 3 ans.
Votre bail prévoit une clause de révision de loyer au 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).
La révision du loyer était envisageable le 1er janvier 2023.
Elle sera possible le 1er janvier 2024.
Mais elle sera interdite dès le 1er janvier 2025 lors de la reconduction tacite du bail si aucuns travaux d’amélioration énergétique permettant l’obtention d’une meilleure classification du DPE n’ont été effectués.
Et si la date de validité du DPE est dépassée ?
Lorsque la date de validité du DPE de votre logement est dépassée, il n’y a pas d’obligation légale de justifier de la réalisation d’un nouveau DPE en cours de bail, ou lors de son renouvellement par tacite reconduction.
En revanche, il est recommandé de le faire si vous souhaitez réviser le loyer suivant l’indice IRL et selon les modalités prévues au bail. Cette démarche vous assurera de présenter un classement incontestable et évitera tout contentieux avec un locataire qui contesterait une absence de DPE ou le classement non conforme de l’ancien DPE.
Quels sont les risques encourus en cas de révision de loyer non légitime ?
Depuis le 1er juillet 2021, conformément au Décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020 relatif au diagnostic, le DPE est opposable en justice, c’est-à-dire qu’un locataire peut engager une action judiciaire contre son bailleur afin de demander réparation de son préjudice s’il estime que le DPE est erroné ou trompeur.
En cas de révision de loyer illégale, dans le cas d’un DPE non conforme ou non valide, plusieurs sanctions peuvent être encourues par le bailleur comme, par exemple :
- Annulation de cette révision
- Obligation d’effectuer les travaux visant à améliorer la classe énergétique du bien
- Amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive) si le DPE n’est pas réalisé par un professionnel certifié. (Article R271-4 du code de la construction et de l’habitation)
A savoir également :
- Si vous décidez de réviser le loyer malgré l’obsolescence de votre DPE classé entre A ET E, vous ne serez pas tenu responsable dans le cas où le locataire ne vous permet pas l’accès au logement pour établir le nouveau DPE.
- Si des travaux d’amélioration obligatoires pour un meilleur classement d’un logement noté F ou G n’ont pas été votés par le syndicat des copropriétaires dans votre résidence malgré les demandes d’un copropriétaire, votre responsabilité au titre de la non décence du logement ne pourrait pas être engagée. Pour autant, la révision du loyer demeurera prohibée.
- Lorsque les charges prévues au bail sont forfaitaires (exclusivement en colocation sur une location vide ou en location meublée), celles-ci sont revalorisées au même titre que le loyer et subissent donc le même sort en matière de révision.
Vous avez des questions sur votre DPE ? N’hésitez pas à nous consulter !
Chaque cas étant spécifique, nous vous invitons à nous soumettre votre situation pour une analyse personnalisée.
Coralie Gasquet – chargée du pôle Gestion du service Immobilier
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