En copropriété, tout ne vous appartient pas entièrement, même à l’intérieur de votre logement.
Avant de réaliser des travaux ou un aménagement, il est essentiel de comprendre ce qui relève des parties privatives et ce qui dépend des parties communes. Une confusion peut entraîner une remise en état à vos frais, voire un contentieux avec les copropriétaires. Décryptage des règles à connaître pour agir en toute sécurité.
Parties privatives : un usage exclusif… mais encadré
La loi du 10 juillet 1965 définit les parties privatives comme les espaces « réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ». Elles constituent la propriété personnelle de chaque copropriétaire.
Le règlement de copropriété en dresse la liste précise : appartement, cave, garage, cloisons intérieures, équipements propres au lot…
Le propriétaire peut en jouir librement, à condition de :
- respecter le règlement de copropriété,
- ne pas porter atteinte à la structure de l’immeuble,
- ne pas modifier l’aspect extérieur,
- ne pas altérer les caractéristiques techniques du logement.
Exemple fréquent : remplacer une moquette par du parquet peut modifier l’isolation acoustique et être refusé si cela crée un trouble pour les voisins.
Parties communes : un patrimoine collectif protégé
Sont considérées comme parties communes « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».
Entrent généralement dans cette catégorie :
- les toitures et façades,
- les escaliers et halls,
- les réseaux et canalisations,
- les espaces verts et voies d’accès.
Toute intervention sur ces espaces doit être validée par l’assemblée générale.
Le syndic et le conseil syndical pilotent habituellement les travaux d’entretien et d’amélioration.
A savoir :
Si vous souhaitez installer une climatisation dans votre logement privatif, une autorisation de l’assemblée générale sera au préalable nécessaire, puisque l’unité extérieure modifiera l’aspect de l’immeuble, et, générera du bruit.
Des situations particulières à connaître
- Les parties communes spéciales
Elles ne concernent qu’une partie des lots.
Dans une résidence composée de plusieurs bâtiments, la toiture d’un immeuble peut être rattachée uniquement aux copropriétaires de ce bâtiment, qui assumeront seuls son entretien.
- Les parties communes à jouissance privative
Cas très fréquent pour les balcons, terrasses ou jardins.
Le copropriétaire peut utiliser l’espace, mais il n’en est pas propriétaire.
Aucune transformation n’est possible sans l’accord de l’assemblée générale, sauf autorisation expresse du règlement.
Le rôle central du règlement de copropriété
C’est le document clé.
Il détermine :
- la répartition entre parties privatives et communes,
- les droits et limites de chaque copropriétaire,
- les quotes-parts de charges.
En cas de silence ou d’imprécision, c’est la loi du 10 juillet 1965 qui s’applique.
Attention :
La quote-part du lot (tantièmes) ne sera pas la même pour une charge sur les parties communes générales et sur les parties communes spéciales.
Le règlement de copropriété indiquera le détail.
Avant tout projet, adoptez les bons réflexes
- Relire le règlement de copropriété.
- Interroger le syndic en cas de doute.
- Demander une autorisation en assemblée générale si nécessaire.
Une simple initiative personnelle peut devenir un problème collectif.
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Contactez-nous pour un conseil personnalisé.
Adèle Semenzin – chargée du pôle Technique & Syndic, service Immobilier
