La colocation

Régime naturel pour les concubins et très en vogue chez les étudiants, la colocation se développe chez les jeunes actifs. Dans ces deux derniers cas, il s’agit d’un choix délibéré afin de bénéficier d’une surface habitable plus grande pour un loyer moins élevé. En raison des surfaces louées, le terrain de prédilection de la colocation reste la location nue régie par la loi de 1989, mais elle peut aussi concerner un logement meublé.

L’apport de la Loi ALUR et la consécration d’un régime de colocation

Pour encourager cette forme de plus en plus fréquente d’occupation et favoriser l’accès aux logements de certains locataires défavorisés, la loi ALUR du 24 Mars 2014 a mis en place un régime juridique de la colocation en créant un nouvel article 8-1 dans la loi du 6 juillet 1989.
La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.
La loi Macron du 8 Aout 2015 est venue préciser que les couples mariés et pacsés au moment de la conclusion du contrat sont exclus des dispositions de l’article 8-1 sur la colocation car ils bénéficient du régime protecteur de la cotitularité. En revanche, il pourra en être autrement si deux colocataires se marient ou se pacsent après la conclusion de leur bail.

Les spécificités du contrat de bail

Les parties peuvent en premier lieu opter pour la conclusion d’un seul bail regroupant l’ensemble des colocataires. Afin de bénéficier du statut protecteur de la Loi du 6 Juillet 1989, chacun des colocataires doit devenir cotitulaire du bail en signant le contrat de bail. Chacun des signataires sera alors considéré comme un locataire avec tous les droits et les devoirs que cela implique, notamment le paiement du loyer et des charges et l’exécution des réparations locatives. A défaut de cette signature, le colocataire sera considéré comme un simple occupant et n’aura aucun droit sur le logement même s’il paye une partie du loyer.
Les parties peuvent également opter pour la signature de baux individuels par colocataire. Le cas échéant, et afin d’éviter toutes dérives, le législateur a choisi d’encadrer les colocations réalisées par voie de baux multiples notamment en ce qui concerne les caractéristiques des locaux, le montant des loyers, les équipements, le nombre de personnes colocataires (etc…).
Ainsi, lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats, le propriétaire bailleur devra mettre à disposition de chaque colocataire un espace privé d’une superficie au mois égale à 9 m² ou d’un volume habitable de 20 m³ minimum (article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) pourvu d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées et d’un accès à la fourniture de courant électrique.

Le propriétaire devra notifier à chacun des colocataires (par lettre recommandée avec accusé de réception) toutes les informations qui sont susceptibles d’intéresser le bail, notamment le renouvellement, le congé, ou encore une augmentation du loyer et fournir à chacun la notice d’information obligatoire qui accompagne chaque bail d’habitation.

La clause de solidarité

Avant la loi ALUR, le colocataire solidaire qui quittait les lieux en donnant congé en cours de bail restait tenu du loyer et des charges dus par les autres colocataires jusqu’à la fin du bail en cours. Ce n’était que lors du renouvellement ou de la tacite reconduction du bail que l’ancien colocataire était libéré de ses obligations vis-à-vis du bailleur.
La loi du 24 Mars 2014, a souhaité limiter l’engagement excessif des colocataires sortants et de leur caution, sans pour autant léser le bailleur. Ainsi, l’article 8-1 de la loi du 6 Juillet 1989 précise que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation doit nécessairement identifier, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de solidarité met fin à l’engagement de la caution.

Le cautionnement

Pour se protéger davantage, le propriétaire a tout intérêt à demander à ce que chaque colocataire apporte en garantie la caution d’une personne étrangère à la colocation. Par précaution, le propriétaire demandera que cette caution soit solidaire.
Ainsi, en cas d’impayés ou de dégradations, le propriétaire pourra s’adresser pour le tout à n’importe laquelle des cautions, libre à celle « mise en jeu » de se retourner ensuite vers les autres cautions ou les colocataires.
Les cautions peuvent toutefois demander à limiter leur engagement au seul montant de la dette du locataire cautionné, mais le propriétaire sera peu enclin à donner satisfaction.

L’assurance multirisque

La souscription d’une telle assurance est obligatoire dès l’entrée dans les lieux. Le bailleur exigera chaque année justification de cette souscription. Chacun des colocataires étant responsables des dégradations en proportion de sa participation au loyer, chacun devra s’assurer à titre personnel. En pratique, il est plus simple que tous les colocataires choisissent la même compagnie d’assurance. Le propriétaire ne peut pas imposer la compagnie de son choix.
Les parties au contrat de colocation peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires. Cette assurance sera limitée à la couverture de la responsabilité locative. Le cas échéant, une copie du contrat d’assurance sera transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref.

La restitution du dépôt de garantie

Lorsque les parties ont opté pour la conclusion d’un contrat unique, le propriétaire n’a pas à restituer le montant du dépôt de garantie tant que le logement n’a pas été libéré par le dernier des colocataires.
S’il s’agit d’une colocation à baux multiples, le colocataire peut demander la restitution de son dépôt de garantie dans les délais légaux, soit deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur.
La loi ALUR prévoit en outre de ramener le délai de restitution du dépôt à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
A la résiliation d’un bail unique, le dépôt de garantie est versé indifféremment à l’un ou à l’autre des anciens colocataires, sauf mention particulière insérée dans le bail.

Un contrat entre colocataires

Les colocataires ont tout intérêt à régler par écrit les conditions de fonctionnement de leur colocation. En pratique, on parle de « pacte de colocation ». Par ce document écrit, véritable contrat, les colocataires vont organiser leur vie collective :

– Délimitation des espaces privatifs,
– Détermination de la liste des dépenses communes et des espaces privatifs, leur mode de répartition (loyer, gaz, téléphone, électricité, taxe d’habitation, redevance télévision, produits ménagers, etc.),
– Liste de meubles collectifs et privatifs avec indication de leur propriétaire (canapé, télévision, four à micro-onde, etc.),
– Conditions d’hébergement d’un tiers,
– Départ anticipé d’un des colocataires (obligation de payer le loyer et les charges tant qu’un remplaçant n’est pas trouvé, remboursement d’une quote-part du dépôt de garantie, etc.)

Jérémy Gau, juriste – service Immobilier

Article mis à jour le 11/09/2023 par Jacinta Vincent, juriste – service Immobilier