Il n’existe pas de définition légale de la location meublée. Cependant, pour être qualifié de logement meublé, un certain nombre d’équipements en état d’usage nécessaires à la vie courante (meubles, literie, gazinière ou plaques chauffantes, réfrigérateur, ustensiles de cuisine…) doivent figurer dans le logement afin de permettre au locataire d’en user immédiatement. En l’absence desdits équipements, le contrat de location peut être requalifié en bail de location nu, plus contraignant pour les propriétaires.
Quelles sont les mentions obligatoires ?
Lorsque le dossier de location est constitué et a été validé par le bailleur ou le gestionnaire de biens, la loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d’un bail écrit rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…)
La rédaction de ce bail peut se faire directement entre le propriétaire et le locataire via un « acte sous seing privé » ou par acte notarié.
Depuis le 1er août 2015, les contrats de location ou de colocation meublée doivent être conformes au bail type défini par le décret du 29 mai 2015. Ce bail type contient des clauses obligatoires devant apparaître dans le contrat à savoir :
– Le nom et l’adresse du propriétaire et de son mandataire éventuel ;
– Le nom ou la dénomination du locataire ;
– La date de prise d’effet du bail et la durée de location ;
– La description détaillée du logement et ses éventuelles annexes ainsi que leur surface ;
– La destination du bien loué (usage d’habitation) ;
– L’énumération des parties, équipements et accessoires commun à l’immeuble ainsi que la liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
– Le montant du dépôt de garantie (limité à 2 mois de loyer hors charges);
– La nature et le montant des travaux effectués depuis le dernier bail ;
– Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
– Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail.
En location meublée, il est possible de :
– soit signer un contrat d’un an minimum renouvelable
– soit un bail mobilité de neuf mois à destination d’un occupant temporaire (étudiant, salarié en mission temporaire ou formation, etc.)
Attention, si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire mais un simple pied-à-terre, il faudra opter pour un modèle de contrat spécifiquement prévu pour les locations saisonnières.
A noter : dans les zones d’encadrement expérimental des loyers, les baux devront mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant, ainsi que les éléments justifiant un éventuel complément de loyer.
Quels documents joindre au bail ?
Plusieurs documents doivent être joints au bail :
– État des lieux entrant
– Liste des éléments de mobilier obligatoire
– Dossier de diagnostic technique :
– Diagnostic de Performance Énergétique
– Constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949
– État des Risques et Pollutions (Ex ESRIS, ex ERNMT)
– Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz pour les installations réalisées depuis plus de 15 ans et dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.
– Sur demande du locataire, une copie d’un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, si le permis de construire de l’immeuble a été délivré avant le 01/07/1997.
– Extraits du règlement de copropriété pour les immeubles soumis au régime de la copropriété,
– Attestation d’assurance habitation du locataire,
– Notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges.
Comment s’achève le bail ?
A l’expiration du bail, si aucune des deux parties ne s’est manifestée, celui-ci est reconduit pour une durée d’un an aux conditions prévues initialement (sauf pour le bail étudiant).
A l’initiative du locataire…
Le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire est d’un mois. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification du commissaire de justice ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement.
A l’initiative du bailleur…
La loi du 6 juillet 1989 limite la possibilité de donner congé aux seuls cas de la reprise du logement, de sa vente ou de l’existence d’un motif sérieux et légitime.
Le congé doit être notifié au moins 3 mois avant l’échéance du bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice ; la loi ALUR ajoute la possibilité de remettre le congé en main propre, contre récépissé ou émargement.
Une fois que le propriétaire lui a donné congé, le locataire peut quitter les lieux quand il le souhaite et au plus tard à la fin du préavis de 3 mois. S’il quitte le logement plus tôt, il ne sera alors redevable des loyers et charges que pour la période d’occupation effective.
Nous vous invitons à consulter sur notre site le modèle de bail de location mis en place par la loi ALUR ainsi que la notice d’information obligatoire et tout autre modèle qui pourrait s’avérer utile à la location de votre investissement immobilier (Modèle d’état des lieux, modèle d’acte de cautionnement, etc.)
L’aspect fiscal vous intéresse ? N’hésitez pas à lire l’article suivant rédigé par le service Fiscalité & Patrimoine : « Location meublée : optimisez votre fiscalité »
Le service Immobilier reste à votre entière disposition afin de répondre à vos différentes interrogations.
Publié en 2018, mis à jour par Roxane Roca, juriste, le 11/08/2023.
