La vente à réméré : une alternative aux difficultés financières
La vente avec faculté de rachat ou « vente à réméré » peut être une solution pour remédier aux difficultés financières des ménages, espérant un retour à meilleure fortune.
Qu’est-ce que la vente à réméré ?
Couramment pratiquée dans le milieu des affaires et plus spécifiquement par les banques, cette cession à titre onéreux offre la possibilité au vendeur de racheter la chose vendue à l’acquéreur. Ce type de vente peut porter aussi bien sur des biens mobiliers qu’immobiliers.
Elle est, dans la plus tard des cas, réservée à des personnes ayant besoin de liquidités pour éponger des dettes et qui ne peuvent avoir recours aux prêts en raison d’une situation de surendettement trop importante ou d’une inscription aux fichiers des incidents de crédits de la Banque de France.
La vente à réméré porte généralement sur la résidence principale, souvent unique bien dont la personne est propriétaire.
Formation et vie du contrat
La vente à rémére est un contrat comportant pour le vendeur une faculté de rachat dans un délai maximal de 5 ans. Le délai court à compter de la date de signature de l’acte. Si au terme du délai le vendeur ne lève pas l’option, l’acquéreur devient irrévocablement propriétaire.
Il est judicieux de prévoir dans le contrat les conditions par lesquelles la faculté de rachat sera exercée.
Le pacte de réméré doit nécessairement être publié au service de publicité foncière afin qu’il soit opposable aux tiers d’où le recours obligatoire à un notaire.
Le prix de vente est généralement décoté pour tenir notamment compte du risque que l’acquéreur prend au cas où le vendeur ne pourrait racheter le bien. Pour garantir encore plus l’acquéreur, il est généralement prévu un dépôt de garantie qui sera déposé sur un compte ouvert à la caisse des dépôts et des consignations. Le sort de cette somme dépendra de la sortie du contrat :
Si le vendeur rachète, le dépôt viendra en déduction du prix de revente.
Si le vendeur ne peut utiliser sa faculté de rachat, ce dépôt reviendra à l’acquéreur.
Pendant toute la durée du contrat, le vendeur deviendra occupant et devra s’acquitter au profit de l’acquéreur d’une indemnité d’occupation librement fixée entre les parties.
Un exemple concret
Monsieur DUPOND est endetté à hauteur de 60%. Il est propriétaire de sa résidence principale, évaluée à 250 000 € pour laquelle il doit rembourser 100 000 €. Il a fait plusieurs crédits à la consommation. Il lui reste à rembourser 40 000 €. Le montant global à rembourser s’élève donc à 140 000 €
Face au refus des banques de restructurer sa dette, il a décidé d’opter pour une vente avec faculté de rachat.
Ayant trouvé un acquéreur, ils ont convenu ce qui suit :
– Prix de vente : 190 000 €
– Prix de revente convenu : 215 000 €
– Frais de notaire : 15 000 €
– Dépôt de garantie : 30 000 €
– Indemnités d’occupation : 7 000 € annuels sur 5 ans
– Solde du prix revenant au vendeur : 160 000 €
Le prix de vente permettra à monsieur DUPOND de rembourser son prêt immobilier et l’ensemble de ses prêts à la consommation soit au total 140 000 €.
Le solde de 20 000 € lui permettra de retrouver une situation financière saine et de constituer une nouvelle épargne.
Au terme des 5 ans, monsieur DUPOND a retrouvé une capacité d’endettement. Il lève l’option et paiera à l’acquéreur la somme prévue au contrat, dépôt de garantie soustrait. Dans le cas contraire, il perdra le dépôt de garantie et deviendra alors occupant sans titre sauf pour l’acquéreur à lui donner le bien au titre d’un bail d’habitation classique.
En conclusion
Si la vente à réméré peut permettre de rembourser ses dettes dans un délai rapide et retrouver une situation financière saine, il convient toutefois de garder à l’esprit qu’il existe la possibilité que le bien ne puisse être récupéré si le retour à bonne fortune escompté n’est pas atteint.
Bien que la conclusion d’une vente avec faculté de rachat puisse être convenue directement entre le vendeur en recherche de liquidités et l’acquéreur en recherche de rentabilité, il est préférable de faire appel à des sociétés spécialisées pour vérifier la réelle opportunité et faisabilité de ce projet.
AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS POUR LES PARTIES
