Le métier de syndic est souvent méconnu, pourtant il est indispensable en copropriété.
En effet, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, contraint toutes les copropriétés à avoir un syndic pour assurer sa gestion.
Si une copropriété n’a pas de syndic, il faudra que le tribunal soit saisi pour nommer un administrateur judiciaire. Démarche qui peut s’avérer très onéreuse.
Ce qu’il faut savoir
Il ne faut pas confondre syndic et gestion locative. En effet, le syndic gère uniquement les parties communes de l’immeuble (en général ce sont par exemple ; les couloirs, ascenseurs, toitures..). Mais attention, ces parties peuvent varier suivant l’immeuble.
Afin de différencier les parties communes et privatives de l’immeuble, il faut consulter le règlement de copropriété qui les définit.
Le syndic peut être professionnel ou bénévole.
Le syndic professionnel est un professionnel de l’immobilier comme l’indique son nom. Tandis que le syndic bénévole est représenté par un ou plusieurs copropriétaires qui effectuent leurs missions bénévolement. Pour autant, le syndic bénévole a pratiquement les mêmes obligations qu’un professionnel.
Le syndic professionnel, pour rémunérer son travail, facture des honoraires qui représentent souvent une grosse dépense pour la copropriété, mais, pour quoi faire concrètement ?
Quelles sont les missions / obligations principales du syndic ?
Le syndic a plusieurs casquettes. Il doit assurer une gestion technique, administrative et financière.
Une gestion technique pour entretenir les bâtiments :
Il peut être force de proposition, en vous présentant des devis de travaux nécessaires au bon entretien des parties communes, dans le but de valoriser le patrimoine et vous permettre de louer ou vendre facilement votre bien, ou tout simplement pour que vous puissiez y vivre sereinement. Il proposera alors au vote lors de l’assemblée générale des travaux d’amélioration. Il se rapprochera des professionnels compétents pour la bonne réalisation des travaux (architectes, bureau d’étude, bureau de contrôle, artisans…) et, déposera les demandes administratives obligatoires (demande préalable, validation auprès des bâtiments de France, etc.).
Il s’assurera que les prestataires employés par la copropriété accomplissent correctement leurs missions.
Il se chargera de déclarer et de suivre les sinistres de la copropriété (dégâts des eaux, dommages ouvrage, etc.).
Dans le but d’entretenir le bâtiment, il pourra mandater des entreprises pour des menues réparations sans attendre l’autorisation de l’assemblée générale, cette dernière ayant au préalable voté un montant en-dessous duquel le syndic pourra intervenir.
Également, il pourra en cas d’urgence faire exécuter les travaux nécessaires sans autorisation de l’assemblée générale.
Une gestion financière pour la bonne tenue des comptes de la copropriété :
Dans ses missions comptables, il ouvrira un compte bancaire individuel pour chaque copropriété.
Le syndic se chargera d’établir un budget prévisionnel et un état des dépenses, il gèrera les dépenses de la copropriété en respectant le budget, il éditera les annexes comptables, il éditera et procèdera à l’envoi des appels de fonds, il assurera la gestion des contentieux en collaboration avec un huissier et/ou un avocat (impayés des appels de fonds par les copropriétaires), il se chargera du paiement des prestataires, en cas de vente il établira les documents demandés par le notaire (état daté, article 20-II…)
Toutes les dépenses et budgets sont généralement édités en consultation avec les membres du conseil syndical et, sont à faire approuver en assemblée générale.
Une gestion administrative pour respecter les protocoles et obligations légales :
Pour se faire élire, lors de l’assemblée générale, il proposera un mandat (contrat) de syndic qui se conformera au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.
Dans ses missions administratives, on retrouvera la tenue et la mise à jour des documents obligatoires (feuille de présence, registre des copropriétés, carnet d’entretien, archives, etc.), la souscription et la gestion des contrats obligatoires ou non (assurance immeuble, entretien ménager, espaces verts…) l’établissement, l’envoi et la tenue des assemblées générales, l’envoi des procès-verbaux, le suivi des correspondances avec les copropriétaires…
Il s’assurera que la copropriété applique les différentes obligations légales, celles-ci ne cessant d’évoluer, il devra se tenir informé des dernières décisions en temps réel.
Il devra permettre l’accès à un espace sécurisé en ligne contenant des documents précis cités dans le décret N°2019-502 du 23 mai 2019.
Il a aussi le pouvoir de représenter le syndicat de copropriétaires en justice si nécessaire.
En conclusion
Toutes les actions menées par le syndic doivent être orientées vers la gestion de l’immeuble, sa préservation et son entretien.
Ses missions peuvent englober beaucoup de tâches suivant la situation et les besoins de la copropriété.
Dans le cadre de l’accomplissement de ses missions, le syndic doit se conformer aux protocoles et obligations définis, pour la plupart, par la loi du 10/07/1965.
Vous l’aurez compris, le métier de syndic très complexe, et pas toujours reconnu par l’opinion publique, est pourtant essentiel car c’est un acteur majeur dans l’entretien et la valorisation de votre patrimoine immobilier.
L’association EDC reste à votre disposition pour toute question complémentaire.
Adèle Semenzin – chargée du pôle Technique & Syndic, service Immobilier
