Les conséquences de la rupture de l’engagement de location

Le bénéfice d’un dispositif de défiscalisation est conditionné au respect d’un engagement de location nue d’une durée variable. Sous quelles conditions peut-on rompre et quelles sont les conséquences de la rupture d’un engagement de location ?

Quelles sont les incidences prévues par l’Administration ?

En cas de cession ou de reprise du logement avant l’expiration de ce délai, une remise en cause du dispositif sera effectuée par l’Administration Fiscale :

• Dans le cadre d’un dispositif d’amortissement fiscal (PERISSOL, ROBIEN, BESSON), les amortissements pratiqués depuis la livraison du bien seront réintégrés à votre revenu global par le système du quotient. Ce revenu supplémentaire sera soumis à l’impôt sur le revenu et également aux contributions sociales.
• Dans le cadre d’un dispositif de réduction d’impôt (GIRARDIN, SCELLIER, PINEL, DUFLOT), les réductions des trois dernières années non-prescrites devront être restituées.

Quand est-ce que le dispositif n’est pas remis en cause ?

Certains évènements permettent néanmoins de vendre un bien acquis dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation avant le terme de votre engagement de location, sans que le dispositif soit remis en cause.
Ces cas sont exhaustivement définis par le Bulletin Officiel des Finances Publiques, à savoir : l’invalidité, le décès et le licenciement
La vente du bien doit être la conséquence directe de l’un de ces évènements et doit survenir dans un délai raisonnable. Bien que les circonstances de chaque cas soient appréciées par les services fiscaux, nous avons pu constater qu’un délai maximum de 18 mois était habituellement retenu.

L’invalidité

Il s’agit de l’invalidité de deuxième ou troisième catégorie du contribuable ou de son conjoint, correspondant au classement défini par le code de la sécurité sociale.

• • Invalidité de deuxième catégorie (invalide absolument incapable d’exercer une activité quelconque) ;
  • Invalidité de troisième catégorie (invalide qui, étant absolument incapable d’exercer une profession, est en outre dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie courante).

Le décès

Il s’agit du décès du contribuable ou de son conjoint.
Néanmoins, le conjoint survivant, sous réserve qu’il hérite du logement, a la possibilité de bénéficier de l’avantage fiscal, à condition de continuer à le louer dans le respect des règles édictées par le dispositif de défiscalisation choisi.
En outre, lors de la signature de votre offre de prêt, une assurance décès invalidité a été souscrite. Il convient d’avertir votre compagnie d’assurance afin que les garanties souscrites soient mises en œuvre.

Le licenciement

Il s’agit du licenciement du contribuable ou de son conjoint.
La rupture du contrat de travail doit être à l’initiative exclusive de l’employeur, ce qui exclut la rupture conventionnelle et la démission.

Que se passe-t-il en cas de divorce ?

Le divorce ne fait pas partie des cas précités permettant de mettre un terme anticipé à votre engagement de location.
Les différents dispositifs d’amortissement fiscal (Périssol, Besson, Robien…) et de réduction d’impôt (ZRR, Girardin et Scellier) prévoient la possibilité deux possibilités :

– Conserver le logement en indivision
Dans ce cas-là, le bénéfice de la réduction d’impôt est maintenu, pour la fraction de l’engagement restant à courir, au profit des ex-époux qui conservent en indivision après leur divorce le bien acquis au cours de leur mariage et qu’ils s’étaient conjointement engagés à louer nu pendant une durée de neuf ans.

– Conservation du logement par un seul époux
L’un des deux peut conserver le logement et continuer à bénéficier de l’avantage fiscal.
Il est conseillé à celui qui a le plus de revenus et qui paiera le plus d’impôt de conserver le logement. Il devra alors procéder à un nouvel engagement de location auprès de son centre des impôts. Cette attribution du bien devra être formalisée chez un notaire. Il y aura donc des frais à supporter en fonction de la valeur du bien.
De même, il conviendra de demander à la banque qui a financé l’acquisition du bien une désolidarisation du prêt afin que seul celui qui reste propriétaire soit emprunteur. La banque peut accepter ou refuser cette désolidarisation du prêt en fonction des revenus et du taux d’endettement du demandeur.

A noter : En cas de rupture d’un PACS, seule la conservation du logement par un seul des ex-partenaires est possible. La possibilité de conserver le bien en indivision est soumise à l’appréciation de l’Administration Fiscale.

Notre service Fiscalité & Patrimoine est à votre disposition pour étudier plus précisément votre situation.

Publié en décembre 2016, mis à jour le 18/02/2025 par Thomas Soulié – Juriste, service Fiscalité & Patrimoine