La fin d’un bail d’habitation constitue une étape importante, tant pour le bailleur que pour le locataire. À ce moment précis, plusieurs questions se posent : quand restituer le dépôt de garantie ?, quelles retenues sont possibles ? et comment établir le solde de tout compte locataire ?
Le dépôt de garantie, versé lors de la signature du bail, vise à protéger le bailleur contre d’éventuels manquements du locataire : loyers impayés, charges non réglées ou dégradations dans le logement.
Mais sa restitution est strictement encadrée par la loi, notamment par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui fixe des règles précises concernant son montant, les délais de restitution et les retenues possibles.
Une bonne compréhension de ces règles permet d’éviter les litiges fréquents entre bailleurs et locataires à la fin du bail.
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
Il est limité à :
- 1 mois de loyer hors charges pour une location vide ;
- 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée.
Cette somme est versée au moment de la signature du contrat de location et conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail.
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
Il doit être restitué dans un délai maximal de :
- 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ;
- 2 mois si des différences ou dégradations sont constatées.
Le délai commence à compter de la remise des clés par le locataire.
L’état des lieux de sortie : l’élément clé
L’état des lieux de sortie est le document déterminant pour décider de la restitution du dépôt de garantie.
Réalisé contradictoirement entre le bailleur et le locataire, il permet de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie.
Il constitue la pièce centrale pour justifier :
- soit la restitution intégrale du dépôt de garantie ;
- soit une retenue partielle ou totale pour couvrir certaines réparations.
Les retenues effectuées doivent être justifiées par des devis ou des factures.
À défaut de justificatif, la retenue peut être contestée.
Quelles retenues peuvent être effectuées sur le dépôt de garantie ?
Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie :
- les loyers impayés ;
- les charges locatives restant dues ;
- le coût des réparations locatives imputables au locataire (hors vétusté liée ç=à l’utilisation normale du logement) ;
- les frais de remise en état du logement justifiés.
Ce que le bailleur ne peut pas facturer
Le bailleur ne peut pas facturer :
- la vétusté normale du logement liée au temps ;
- des travaux d’amélioration du logement.
Attention aux pénalités en cas de restitution tardive
Des intérêts de retard sont dus au locataire en cas de restitution tardive. Ils correspondent à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.
Qu’est-ce que le solde de tout compte locataire ?
Le solde de tout compte locataire correspond à la situation financière définitive entre le bailleur et le locataire à la clôture du bail.
Il comprend généralement :
- le dernier loyer, proratisé si nécessaire ;
- la régularisation des charges locatives ;
- la restitution ou la retenue sur le dépôt de garantie ;
- les éventuelles indemnités d’occupation.
Dans le cas particulier d’une copropriété, le bailleur peut également retenir une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.
Comment formaliser le solde de tout compte locataire ?
Il est recommandé d’adresser au locataire un document récapitulatif détaillé mentionnant les données suivantes :
- les sommes versées par le locataire ;
- les retenues effectuées ;
- le montant restitué ou restant dû.
Comment contester une retenue sur le dépôt de garantie ?
En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire :
- privilégier une résolution amiable du litige ;
- saisir la Commission départementale de conciliation ;
- à défaut d’accord, porter l’affaire devant le Juge des contentieux de la protection.
Dans tous les cas, le respect des délais et la conservation des justificatifs (états des lieux, quittances, factures…) sont essentiels pour faciliter et optimiser le traitement de la procédure.
Dépôt de garantie : une étape clé de la fin du bail
La restitution du dépôt de garantie et l’établissement du solde de tout compte locataire sont des étapes essentielles de la gestion locative.
Une gestion rigoureuse, transparente et bien documentée permet d’éviter la majorité des conflits entre bailleurs et locataires.
Pour sécuriser vos démarches et comprendre vos droits, se faire accompagner peut faire toute la différence.
Le service Immobilier d’EDC est à votre disposition pour vous informer et vous accompagner dans toutes vos démarches locatives.
Aurore Ladebese – service Immobilier
Source : Service public
