Dispositif « JEANBRUN » ou « RELANCE LOGEMENT »
ce que change la loi de finances 2026 pour les propriétaires bailleurs
L’article 47 de la loi de finances pour 2026 instaure un nouvel avantage fiscal à destination des investisseurs immobiliers.
Son objectif : encourager l’investissement locatif dans le logement intermédiaire, social et très social, en permettant la déduction d’un amortissement.
En quoi consiste le dispositif ?
Concrètement, les particuliers qui achètent un logement destiné à la location nue (résidence principale du locataire) pourront déduire chaque année une fraction du prix d’achat de leurs revenus fonciers.
L’amortissement est calculé sur 80 % du prix d’acquisition du bien (la valeur du terrain étant forfaitairement fixée à 20 %). Les frais d’acquisition (notaire, droits de mutation, commissions, TVA) ne sont pas inclus dans la base.
Les taux annuels d’amortissement varient selon la nature du logement et le niveau de loyer pratiqué :
Type de logement
Neuf
Ancien
Loyer intermédiaire
3.5%
3%
Loyer social
4.5%
3.5%
Loyer très social
5.5%
4%
Exemple :
Un investisseur fait l’acquisition d’une bien neuf d’une valeur de 100 000€ (hors frais de notaire) qu’il destine à la location intermédiaire.
Il bénéficiera d’un amortissement de 2 800€ par an, qui sera déduit de son revenu foncier, réduisant ainsi son imposition (3,5% x 80% x 100 000€).
Qui peut en bénéficier ?
Le dispositif s’adresse aux personnes physiques investissant en direct ou via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (par exemple une SCI à l’IR).
Les loyers doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Il est également accessible même aux contribuables non-résidents fiscaux français.
En revanche, il n’est pas applicable en cas de démembrement (nue-propriété ou usufruit), sauf exception en cas de décès d’un époux soumis à imposition commune.
En indivision, chaque co-indivisaire peut en bénéficier à hauteur de sa quote-part, à condition de s’engager conjointement à louer le bien.
Quels logements sont concernés ?
Le dispositif s’applique aux logements :
- situés en France ;
- dans un immeuble d’habitation collectif (les maisons individuelles sont exclues) ;
- sans condition de zonage.
Sont éligibles :
- les logements neufs ou en VEFA,
- les logements que le contribuable fait construire,
- les logements ayant fait l’objet de travaux lourds assimilables à du neuf,
- les logements anciens faisant l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, permettant d’atteindre une haute performance énergétique (classes A ou B) et des standards proches du neuf.
Il n’y a pas de limite au nombre d’investissements. En revanche, l’amortissement annuel est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal (plafond majoré à 10 000 € ou 12 000 € si au moins 50 % des revenus concernés relèvent du logement social ou très social).
Quelles sont les conditions de location ?
Le propriétaire doit :
- louer le logement nu ;
- à usage de résidence principale ;
- pendant 9 ans minimum ;
- dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition ; la location doit ensuite être effective et continue. Une vacance locative maximale de 12 mois entre deux locataires est généralement admise.
Le logement ne peut pas être loué :
- à un membre du foyer fiscal,
- ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré (parents, enfants, grands-parents, frères et sœurs).
Des plafonds de loyers et de ressources du locataire doivent être respectés, selon qu’il s’agit d’un logement intermédiaire, social ou très social.
Quelles sont les dates pour investir ?
Le dispositif concerne les acquisitions réalisées entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028.
Pour une construction, c’est la date de dépôt du permis de construire qui est retenue.
Comment en bénéficier concrètement ?
Le contribuable doit formuler une option lors de sa déclaration de revenus l’année de l’achèvement ou de l’acquisition du bien, en joignant son engagement de location.
Cette option est irrévocable pour le bien concerné.
L’amortissement débute le premier jour du mois d’achèvement ou d’acquisition (avec un calcul prorata temporis la première année).
Il peut se poursuivre au-delà des 9 ans d’engagement, tant que le bien génère des revenus fonciers, dans la limite des 80% du prix d’acquisition.
En cas de déficit foncier, les règles classiques s’appliquent : imputation sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Quel impact en cas de revente ?
Comme en location meublée avec amortissement comptable, les amortissements pratiqués viendront diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière.
La base imposable de la plus-value sera mécaniquement augmentée.
Que se passe-t-il en cas de non-respect des engagements ?
En cas de manquement (vente anticipée, non-respect des plafonds, interruption de la location, location à un proche…), l’avantage fiscal est remis en cause.
Les amortissements déduits sont alors réintégrés dans les revenus fonciers de l’année de rupture, avec un mécanisme de quotient pour atténuer la progressivité de l’impôt.
Certaines situations échappent toutefois à cette remise en cause : décès d’un époux, invalidité lourde ou licenciement.
En résumé
Le dispositif « JEANBRUN » réintroduit une logique d’amortissement dans la location nue, jusqu’ici réservée principalement à la location meublée depuis la fin du dispositif ROBIEN.
Il offre un levier fiscal significatif, en contrepartie d’engagements stricts sur la durée, le niveau de loyers et la qualité énergétique du logement.
Un mécanisme à analyser avec attention, notamment au regard de son impact futur sur la plus-value.
Guillaume Vidal – Directeur opérationnel du service Fiscalité & Patrimoine
