Résidence de services : pourquoi opter pour le régime de la TVA ?
« Chaque contribuable est quelqu’un qui travaille au profit du gouvernement sans être astreint à passer les concours de fonctionnaires. » Ronald Reagan n’avait pas tort lorsqu’il prononçait ces paroles. La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt général sur la consommation qui est directement facturé aux clients sur les biens qu’ils consomment ou les services qu’ils utilisent en France.
Les entreprises qui facturent la TVA en raison de l’activité qu’elles exercent sont des « tiers collecteurs ». L’assujettissement à la TVA est obligatoire pour certaines activités et s’applique sur option pour d’autres.
La loi offre la possibilité aux loueurs meublés non professionnels de biens proposant des prestations de services* d’opter pour l’assujettissement de leur activité à la TVA. Si l’option n’est pas exercée, on parle de franchise en base de TVA.
Quel est l’intérêt de l’option pour le régime de la TVA ? Quelles sont les conditions à respecter ? Nous vous expliquons en détail ci-dessous les points essentiels à connaitre avant de s’engager.
Quels sont les différents intérêts de l’assujettissement à la TVA ?
L’option pour la soumission de l’activité de loueur meublé non professionnel à la TVA permet au contribuable d’obtenir le remboursement par l’administration fiscale du montant du de la TVA acquittée lors de l’achat immobilier (soit 20% du prix d’acquisition pour un logement neuf).
Cet avantage s’accompagne de l’obligation de soumettre le bien objet du remboursement de la TVA à une activité de prestation de services* pendant une durée de 20 ans.
Le régime de la TVA permet au tiers collecteur, de déduire le montant de la TVA réglée sur l’ensemble des factures acquittées pour la gestion du bien loué.
En contrepartie de ces avantages, le contribuable, considéré comme un tiers collecteur pour l’Etat devra lui restituer la TVA perçue sur le montant des loyers encaissés.
Une balance sera réalisée entre la TVA collectée et la TVA acquittée sur chaque déclaration de TVA.
Le résultat obtenu sera :
– un crédit de TVA (dans ce cas l’administration vous reversera le montant de la TVA)
– un montant de TVA à restituer.
Quels sont les critères pour bénéficier du régime de la TVA ?
Deux points essentiels doivent être respectés afin de bénéficier de l’assujettissement à la TVA :
Il convient en premier lieu de réaliser une *activité d’exploitation ou d’hébergement à caractère para-hôtelier (activité de prestation de service) avec la fourniture d’au moins trois des services suivants parmi les quatre présentés ci-dessous, afin d’être éligible au régime de la TVA :
– le petit déjeuner ;
– le nettoyage quotidien des locaux ;
– la fourniture du linge de maison ;
– la réception, même non personnalisée de la clientèle.
En second lieu, l’activité d’exploitation doit être exercée de manière continue pendant 20 ans.
Le plus souvent ces services sont fournis par l’exploitant avec lequel l’investisseur a signé un bail commercial, celui-ci gère l’ensemble de la résidence.
Les particuliers qui louent en meublé, de manière occasionnelle ou permanente, une partie de leur résidence principale, une résidence secondaire, un logement touristique sont exclus de ce dispositif.
Quelles sont les obligations des assujettis à la TVA ?
En premier lieu l’investisseur doit compléter une déclaration de début d’activité (P0i) à remettre au Service des impôts des entreprises, pour obtenir son numéro SIRET. Aujourd’hui, cette formalité se réalise directement sur https://formalites.entreprises.gouv.fr/
Ce formulaire permet d’obtenir un numéro Siret, correspondant à l‘immatriculation de l’activité de loueur en meublé.
Dans un deuxième temps le contribuable doit signifier son choix d’être assujetti à la TVA.
L’option pour la TVA doit être formulée sur papier libre et adressée auprès du Service des Impôts (SIP) des entreprises auquel le bien loué est rattaché. L’option prend effet à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts.
L’option pour le régime de la TVA entraine l’obligation pour le contribuable immatriculé, de compléter des déclarations trimestrielles ou annuelles de TVA afin d’effectuer la balance entre la TVA acquittée et la TVA encaissée.
Enfin, l’assujettissement au régime de la TVA entraîne des obligations d’ordres comptables : L’assujetti doit tenir une comptabilité lui permettant de justifier des opérations effectuées (obligation tenant à la réalisation de factures et à l’émission des factures des prestations).
En pratique, cet exercice est souvent délégué à un cabinet comptable.
Que se passe-t-il en cas de vente du logement avant le terme des 20 années d’exploitation ?
La TVA remboursée initialement à l’acquéreur, est en principe définitivement acquise à l’assujetti. Cependant une évolution de de la situation peut entrainer une régularisation de la situation.
La vente d’un bien soumis à la TVA sans poursuite de l’activité d’exploitation ou d’hébergement à caractère para-hôtelier par l’acheteur entrainera la restitution de la TVA par le vendeur au prorata des années restant à courir jusqu’à la 20ème année (article 207 de l’annexe II au CGI).
Exemple :
Un investissement immobilier a été réalisé pour un prix d’acquisition de 120 000 € TTC dont 20 000 € de TVA qui ont été remboursés à l’investisseur suite à l’option pour le régime de la TVA.
Le bien est vendu à la fin de la 12eme année : le prorata de TVA à restituer est de 8/20eme soit : 20 000 x 8/20ème.
Le montant de 8 000 € doit être restitué à l’administration fiscale si l’acheteur ne poursuit pas la prestation de 3 des 4 services para-hôteliers mentionnés au I.
En revanche, en cas de poursuite de l’activité d’exploitation ou d’hébergement à caractère para-hôtelier par le nouvel acquéreur, aucune régularisation de TVA ne sera effectuée par l’administration fiscale, « le bénéficiaire de la transmission étant réputé continuer la personne du cédant » Rescrit fiscal du 12.09.2006.
Le notaire chargé de rédiger l’acte de cession devra porter à la connaissance de l’acquéreur les obligations inhérentes au régime de la TVA. L’acquéreur devra préciser de manière non équivoque son souhait de reprendre à sa charge les obligations inhérentes à ce dispositif.
Le nouvel acquéreur devra à cet effet procéder à une déclaration auprès des services fiscaux afin de signifier la poursuite de l’activité.
L’option pour la TVA peut donc être financièrement intéressante mais il convient de prendre en compte les obligations inhérentes à ce statut avant de faire un choix.
L’équipe du service Fiscalité se tient à votre écoute pour tout complément d’information.
Charles VOLMERANGE – Juriste
Publié le 24/01/2018, mis à jour le 22/01/2025 par Thomas Soulié – Juriste, service Fiscalité & Patrimoine.
