Revenus fonciers : comment imputer un déficit foncier sur le revenu global ?

Le déficit foncier imputable sur le revenu global survient lorsque le montant des frais et charges (travaux d’entretien, réparation, taxe foncière … ) est supérieur aux recettes après déduction des intérêts d’emprunt.
Il vient ainsi en déduction des autres revenus, tels que les traitements et salaires ou les pensions.
En parallèle, si les intérêts d’emprunt sont supérieurs aux recettes ou si le déficit foncier imputable sur le revenu global est supérieur à 10 700 € (ou de 15 300€ si le bien bénéficie du dispositif PERISSOL ou COSSE), cette part de déficit est reportable sur les revenus fonciers futurs.

Commençons par un exemple

Vous déclarez :

• Recettes : 5 000 €
• Frais et charges : 3 000 €
• Intérêts d’emprunt : 6 000 €

Il en découle un :

• Déficit foncier imputable sur le revenu global : 3 000€ (report en case 4BC)
• Déficit foncier reportable sur les revenus fonciers : 1 000€ (report en case 4BB)

En pratique, lorsqu’un tel cas de figure se dégage, le montant du déficit foncier imputable apparait en case 4BC de la déclaration de revenus 2042 (cf. Fig. 1). Le montant apparaitra ensuite en négatif sur l’avis d’imposition.
Le montant du déficit foncier reportable sur les revenus fonciers en case 4BB de votre déclaration de revenus (cf. Fig. 1) apparaitra en tant que déficit foncier antérieur restant à imputer jusqu’en 2034 (cf. Fig. 2).

Attention : un déficit foncier imputé sur le revenu global n’est définitivement acquis que si le bien locatif dont provient ce déficit est maintenu à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation de ce déficit. Il s’agit d’une règle d’ordre général, applicable à tous les biens locatifs.

Ainsi un déficit imputable en 2025 ne sera définitivement acquis qu’au 31 décembre 2028, sous réserve du maintien du bien à la location. Dans le cas contraire, il sera remis en cause et subsistera en tant que un déficit foncier antérieur.

Qu’est-ce que les déficits fonciers antérieurs restant à imputer ?

Ce type de déficit peut avoir deux origines :

• Soit il provient de la partie du déficit foncier supérieure à 10 700 € (ou 15 300€ selon le cas, cf. ci-dessus) qui ne peut être imputé sur le revenu global chaque année :
• Soit il provient de la partie des intérêts d’emprunt supérieurs aux recettes.

Ces déficits fonciers antérieurs ne peuvent pas être imputés sur le revenu global et viendront gommer un éventuel bénéfice foncier.

Les déficits antérieurs sont valables 10 ans à compter de leur année de création.

Les déficits fonciers antérieurs restant à imputer doivent être ventilés dans le tableau en ligne 450 (formulaire 2044) ou 650 (formulaire 2044S).

Le montant cumulé des déficits fonciers antérieures restant à imputer apparait en case 4BD (cf. Fig. 1) ainsi qu’en fin d’avis d’imposition.

A retenir :

• Un déficit foncier imputé sur le revenu global n’est définitivement acquis qu’en cas de maintien du bien ayant généré celui-ci à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant son imputation ;
• Les déficits fonciers antérieurs ne peuvent jamais être imputables sur le revenu global mais uniquement des bénéfices fonciers à venir ;
• Des règles particulières d’imputation du déficit foncier s’appliquent dans plusieurs cas particuliers comme le démembrement de propriété, les monuments historiques ou le dispositif Malraux.