La taxe d’habitation est due par toute personne qui dispose d’une habitation meublée, c’est-à-dire pourvue d’un ameublement suffisant pour en permettre une occupation effective.
La taxe est établie, pour l’année entière, d’après la situation au 1er janvier. Les changements qui interviennent en cours d’année sont sans effet.
Depuis le 1e janvier 2023, plus aucun foyer n’est soumis à la taxe d’habitation sur sa résidence principale.
La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales
Depuis le 1er janvier 2023, plus aucun foyer n’est soumis à la taxe d’habitation sur sa résidence principale.
Cette suppression concerne également les dépendances liées à votre résidence principale (si elles sont situées à moins d’un kilomètre).
Dans le cas d’un bien locatif, il est important de savoir que c’est au locataire de supporter la taxe, car il dispose la jouissance des locaux imposables.
Si en tant que propriétaire bailleur, vous recevez une taxe d’habitation à votre nom pour un bien locatif, il conviendra d’adresser un courrier au centre des impôts compétent, en précisant le nom du locataire et en joignant une copie du bail.
De même, la taxe d’habitation sur les locaux vacants et la taxe sur les locaux vacants sont maintenues (pout tout bien meublé inoccupé pendant 1 un an en zone tendue ou 2 ans en zone non tendue).
Si votre enfant est étudiant (rattaché à votre foyer fiscal) et qu’il vit dans un logement indépendant de votre domicile, il sera alors redevable de la taxe d’habitation dans les conditions de droit commun.
Il sera toutefois admis que ce logement soit considéré comme son habitation principale afin de demander l’application du dégrèvement de la taxe d’habitation.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires, elle, persiste. C’est également une taxe perçue au profit des collectivités locales.
D’une manière très générale, une résidence secondaire est un logement meublé que vous détenez, autre que votre résidence principale. Chaque contribuable français qui détient une résidence autre que sa résidence principale est soumis à cette taxe.
Si en tant que propriétaire bailleur, vous recevez une taxe d’habitation à votre nom pour un bien locatif, il conviendra d’adresser un courrier au centre des impôts compétent, en précisant le nom du locataire et en joignant une copie du bail.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires dépend des caractéristiques du local imposable.
Si votre enfant est étudiant, rattaché à votre foyer fiscal et qu’il vit dans un logement indépendant de votre domicile il sera alors redevable de la taxe d’habitation : l’administration considèrera que ce bien est la résidence secondaire du foyer.
Il sera toutefois admis que ce logement soit considéré comme son habitation principale afin de demander l’application du dégrèvement de la taxe d’habitation.
Son calcul est le suivant : il convient de multiplier le taux voté par les différentes collectivités collectrices à la valeur locative du bien. Selon la commune, ce montant est majoré (cf. ci-dessous). Enfin des frais de gestion sont mis en place pour le recouvrement et l’établissement des avis d’imposition.
Les résidences secondaires peuvent donc faire l’objet d’une majoration du taux, qui oscille entre 5% et 60% sur délibération du conseil municipal.
Cette majoration concerne les communes se situant dans les zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants, dans lesquelles il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, appelées « zones tendues ».
Un dégrèvement de cette majoration est possible dans 3 cas précis :
- lorsque le contribuable est obligé de résider dans un logement autre que sa résidence principale en raison de son activité professionnelle.
- lorsque le contribuable a conservé la jouissance exclusive du logement qui constituait sa résidence principale, mais qui a été durablement hébergé dans des établissements de soins ;
- lorsque le contribuable ne pouvait plus faire du logement sa résidence principale en raison d’une cause étrangère à sa volonté (logements à la vente dont le propriétaire n’arrive pas à trouver preneur).
Le dégrèvement est accordé sur réclamation qui devra être formulée avant le 31 décembre de l’année qui suit celle de la mise en recouvrement de l’impôt indiquée sur l’avis d’imposition.
Focus sur les meublés de tourisme
Enfin, dans le cas des locations saisonnières (Airbnb ou Booking par exemple), vous serez redevables de la taxe d’habitation :
- si vous gérez directement la recherche de locataires pour votre location meublée saisonnière (pas de mandat de gestion donné à une agence immobilière ou de contrat de conciergerie) ;
- si vous disposez d’un mandat de gestion sans pour autant donner à votre agence immobilière l’entière charge de recherche de locataires, ce qui signifie l’absence de clause ou accord exprès de mise à disposition entière et exclusive du logement pour l’agence ;
- si vous ne démontrez pas que vous mettez en location le logement de manière ininterrompue tout au long de l’année sans en avoir la disposition.
Le Conseil d’État a validé cela dans un arrêt du 15 juin 2023 « le propriétaire d’un logement meublé faisant l’objet de locations saisonnières ou de courte durée est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’il peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant en conserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année ». (CE, 15 juin 2023, M. et Mme P…, n° 468195).
Un arrêt plus récent, du 23 décembre 2024 a confirmé cette lecture (n°492174).
Attention, pour les sociétés, qui paient déjà la CFE, elles ne seront pas soumises à la taxe d’habitation. Ces dispositions ne concernent que les particuliers (entreprises individuelles effectuant de la location saisonnière).
Thomas Soulié – Juriste, service Fiscalité & Patrimoine
