Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est un gage de protection dans le cadre d’un marché de travaux mais n’empêche pas les mauvaises surprises !
Quel que soit le type de contrat, avec ou sans fourniture de plan, les règles légales et réglementaires applicables à ce contrat sont d’ordre public. Leur application est donc automatique et ne peut être refusée par le constructeur.
Toutes violations de ces dispositions sont susceptibles de faire l’objet de sanctions civiles et contractuelles. Les plus graves peuvent même faire encourir des sanctions pénales au constructeur, telles que prévues aux articles L241-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Des questions ? Des réponses…
Y-a t’il un formalisme à respecter ?
Le CCMI doit être rédigé par écrit :
- par acte sous-seing privé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties à la signature. Eventuellement un exemplaire supplémentaire peut être transmis à l’établissement bancaire prêteur.
- ou par acte notarié.
Le CCMI doit-il contenir une notice d’information ?
Le contrat doit bien contenir une notice d’information, dite notice descriptive, conforme à un modèle type agréé sous peine de nullité du contrat et adaptée en fonction du type de contrat conclu avec ou sans fourniture de plan.
Existe t’il un délai de rétractation ?
Tout à fait, quel que soit le contrat, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours à condition que ce dernier porte sur la construction d’un logement à usage d’habitation et non en cas de construction d’un immeuble à usage mixte.
Ce délai commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte.
Comment est calculé le prix du bien ?
En fonction de la taille du projet de construction, des matériaux, de la main-d’œuvre et des prestations telles que les études thermiques, les travaux de raccordements aux différents réseaux…
Ce prix est en principe forfaitaire et définitif.
En effet, le maître de l’ouvrage doit connaître exactement le coût total du CCMI afin d’éviter de se lancer dans une opération qu’il ne pourrait financer. Le constructeur doit donc anticiper au plus près le prix forfaitaire et définitif de la construction dès la conclusion du CCMI.
De ce fait, tous les travaux, mêmes non indispensables doivent être chiffrés, dès lors qu’ils sont nécessaires à la réalisation de la maison. Il en est de même pour les travaux prévus dans la notice descriptive et ceux figurant dans les plans, même si vous vous en réservez l’exécution. Seuls les travaux non indispensables et indéterminables peuvent échapper à cette obligation.
Important : En tant que maître de l’ouvrage, vous pouvez donc demander une indemnisation à titre de réparation pour les travaux non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de manière non réaliste. Le constructeur devra supporter la différence de prix. Cette sanction s’applique également aux travaux qui ne sont pas indispensables à l’utilisation de la maison.
Néanmoins, une clause de révision peut être insérée au contrat, au terme de laquelle le prix final pourra évoluer en fonction de l’index national du bâtiment tous corps d’état (indice BT 01). Aucun autre indice ne peut être utilisé comme base à cette variation.
A noter : La Cour de Cassation considère que le maître de l’ouvrage est parfaitement informé des modalités de révision du prix lorsque le contrat mentionne, les modalités de calcul de la révision, le terme des périodes de calcul de révision et lorsque le maître de l’ouvrage reconnait avoir pris connaissance des modalités de révision de prix. Par conséquent, et en présence de ces éléments, vous ne pourrez vous voir indemnisé pour une révision du prix de votre CCMI.
Quelles garanties doit souscrire le constructeur ?
- Sa responsabilité décennale par une compagnie d’assurance ;
- Garantie de livraison de l’immeuble à prix et délai convenus par un établissement de crédit ou d’assurances ;
- Garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d’ouverture du chantier.
Quelle garantie doit souscrire le maître d’ouvrage obligatoirement ?
L’assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier, garantissant les risques de nature décennale de l’ensemble des corps de métier qui interviennent dans cette construction.
Mais en pratique, le maître d’ouvrage (personne physique ou morale pour laquelle les travaux sont réalisés, généralement un particulier) donne généralement mandat au constructeur de souscrire une telle garantie pour son compte.
Soyez vigilant ! Cette attestation d’assurance doit être annexée au contrat. Il est également opportun de faire des recherches sur cette compagnie d’assurance avant la signature du contrat car de nombreuses assurances basées à l’étranger n’indemnisent pas ou peu en cas de sinistre !
Attention !
Des clauses sont formellement interdites au CCMI, comme :
- Obliger l’acquéreur à donner mandat au constructeur pour rechercher le ou les prêts nécessaires au financement de l’acquisition,
- Interdire la remise des clés uniquement après réception du paiement intégral du prix,
- Interdire les visites de chantier au client,
- Conditionner le remboursement du dépôt de garantie sur présentation de justificatifs de refus de plusieurs demandes de prêts.
Le conseil d’EDC
Vérifiez la concordance des mentions prévues au contrat (via la notice descriptive) par rapport aux plans notamment les surfaces, la gamme des matériaux, les équipements choisis…
Pour en savoir +
Vous souhaitez approfondir le sujet et connaître les garanties de construction ?
Vous pouvez consulter cet article : Les garanties de la construction.
Toute l’équipe d’EDC reste à votre écoute, n’hésitez pas à nous contacter !
Aurore Ladebese – chargée du pôle Gestion, service Immobilier
Publié le 07/11/2022, mis à jour le 29/11/22 par Roxane ROCA – juriste, service Immobilier
