Vous êtes propriétaire d’un bien locatif soumis au dispositif SCELLIER ou ROBIEN arrivant bientôt au terme de l’engagement de location ? Vous recherchez une alternative afin de limiter votre fiscalité ? Des solutions existent ! Focus sur la location meublée, peu connue des contribuables.
Tout d’abord, il est important de rappeler que le passage de la location nue à la location meublée entraîne un changement total du régime fiscal.
Les revenus tirés d’une location nue relèvent des revenus fonciers alors que ceux tirés d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux.
Le passage en location meublée n’est envisageable que lorsque l’engagement de location est rempli.
Toute modification avant cette date entraînerait la reprise des avantages fiscaux depuis l’origine pour non-respect des conditions de location dans le secteur nu.
Les différences entre ces deux régimes sont assez nombreuses mais l’aspect attrayant de la location meublée réside dans la faculté de pouvoir déduire, au régime réel, un amortissement comptable calculé sur la valeur du logement et des meubles meublants permettant ainsi de diminuer l’assiette taxable des revenus encaissés.
Le Bulletin Officiel des Finances Publiques énonce que l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’immeuble en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.
Autrement dit, lorsque vous imputez un déficit foncier sur votre revenu global (visible sur l’avis d’impôt), le gain fiscal engendré par ce déficit peut être repris si vous ne gardez pas le bien en location nue 3 ans.
Le fait de passer en location meublée engendrerait l’arrêt de la location nue et donc cette reprise potentielle.
Enfin, d’un point de vue pratique, la location meublée nécessitera l’apport d’un mobilier minimal (décret n° 2015-981 du 31/07/2015) et la conclusion de baux spécifiques :
L’option pour ce régime se concrétisera par la signature d’un formulaire de déclaration de début d’activité (P0i) à remettre au Service des impôts des entreprises, pour obtenir votre numéro SIRET. Aujourd’hui, cette formalité se réalise directement sur https://formalites.entreprises.gouv.fr/
Le bien sera assujetti à la cotisation foncière des entreprises en sus de la taxe foncière en fonction de la commune (sauf si les recettes sont inférieures à 5 000€).
En matière de location meublée, deux régimes d’imposition permettent de déclarer vos revenus, appelé bénéfices industriels et commerciaux :
Régime micro BIC
Le régime micro BIC s’applique automatiquement si les recettes brutes annuelles ne dépassent pas 77 700€. Il convient d’indiquer simplement le montant brut des revenus locatifs meublés sur une déclaration complémentaire de revenus (formulaire n°2042C Pro).
Un abattement forfaitaire pour frais de 50% s’appliquera automatiquement. Aucune charge réelle ne pourra par conséquent être déduite (dans le cadre des meublés de tourisme, l’abattement forfaitaire est de 71%).
Régime réel simplifié BIC
Le régime réel simplifié BIC s’applique si les recettes annuelles dépassent les seuils du régime « micro-BIC » ou sur option volontaire.
Le revenu net imposable est alors constitué des recettes après déduction des frais et charges (impôt locaux, assurances, travaux) ainsi que d’un amortissement du prix du bien (sur 30/40 ans) et des meubles (7 ans).
Une déclaration complémentaire de revenus (formulaire n°2042C Pro) et des déclarations spécifiques (formulaire 2031-2033) doivent être complétées (compte de résultat, tableau d’amortissement).
Le déficit industriel et commercial ne peut être imputé sur le revenu global et reste reportable sur 10 ans. Lorsqu’un bénéfice industriel et commercial se dégage, il est alors assujetti à l’impôt sur le revenu selon la tranche d’imposition ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17.2 % aujourd’hui).
Le régime réel simplifié BIC est dans 85% des cas fiscalement plus intéressant dans la mesure où d’une part il permet de déduire les frais réels supportés, et d’autre part d’amortir le prix du mobilier et des travaux.
La loi de finances pour 2025 a entériné la suppression de la double déduction des amortissements pour les locations meublées (hors résidence de services pour étudiants et personnes âgées).
Concrètement, en cas de cession du bien, les amortissements déduits du résultat seront réintégrés dans le calcul de la plus-value (les abattements pour durée de détention sont maintenus).
Cette mesure est applicable pour les cessions effectuées à compter du 15 février 2025.
Mis à jour le 22/01/2025 par Thomas Soulié – Juriste, service Fiscalité & Patrimoine
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