En cette période estivale, de plus en plus de français optent pour la location d’un logement meublé pour leurs vacances (hors complexe hôtelier).
La location meublée de courte durée est une location faîte à une clientèle de passage, généralement pour quelques jours ou quelques semaines.
Vous disposez d’un logement situé dans une zone touristique et souhaitez en profiter pour le louer plusieurs semaines dans l’année ? Voici nos préconisations.
Etape 1 : Vérifier la possibilité de louer en saisonnier dans votre immeuble
Pour savoir si vous êtes autorisé à proposer de la location meublée de courte durée, il vous faut dans un premier temps vérifier que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’immeuble n’interdisent pas de telles locations.
Si votre règlement de copropriété ne comporte pas de clause d’habitation bourgeoise (immeuble à usage d’habitation et autorisation d’exercer certaines professions libérales) ou de clause d’habitation exclusive (interdiction de tout autre mode d’occupation que de l’habitation à titre principal) alors la location de courte durée est possible. A noter que la modification de la destination d’un immeuble en copropriété requiert l’unanimité des copropriétaires.
Il conviendra également de vérifier la destination prévue pour votre lot.
Attention : Si vous êtes autorisé à proposer votre bien à de la location touristique, cette mise en location devra respecter le règlement de copropriété et notamment ne pas provoquer de troubles anormaux de voisinage.
Sachez que les autres copropriétaires pourront faire interdire cette location meublée à courte durée sur ce fondement.
Etape 2 : Obtenir une autorisation de la commune et déclarer votre bien
Conformément à l’article L631-7 alinéa 6 du Code de Construction et de l’Habitation, vous devrez demander une autorisation de changement de destination de votre bien. En effet, selon cet article, « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ». Une demande préalable doit donc être adressée à la Mairie.
Également, et conformément à l’article L324-1-1 du Code du Tourisme, vous devrez faire une déclaration préalable auprès du maire de la commune où se situe votre bien. En effet, face à l’augmentation importante des locations de meublées touristiques par le biais de plateformes internet telles que Airbnb, la loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016 permet à toutes les communes d’instituer une procédure de déclaration préalable avec un service d’enregistrement en ligne pour toutes les locations meublées de courte durée. Cette déclaration permet notamment d’obtenir un numéro d’enregistrement qui devra figurer dans vos annonces de location. Un propriétaire qui ne dispose pas d’un numéro d’enregistrement s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros.
Attention : A Paris, les règles sont particulières concernant les demandes d’autorisation.
Rapprochez-vous de votre mairie pour plus de renseignements.
Etape 3 : Publication de votre annonce
Une fois l’aspect administratif réglé, il est temps pour vous de publier une annonce sur la plateforme de votre choix (exemple de plateforme : le bon coin, booking, tripadvisor, airbnb…) Il vous faudra être attentif à l’état de votre logement, aux photos et à la rédaction de votre annonce qui devra comporter un certain nombre d’informations pour être complète et percutante (exemple : description détaillée du logement, éléments de conforts présents dans le bien, information sur le quartier et les environs…)
Dans votre annonce, vous devrez mentionner le numéro d’enregistrement obtenu auprès de votre mairie.
Vous devrez également informer des disponibilités de votre bien et de son prix. A noter que la location saisonnière est possible 3 mois par an sauf dérogation.
Attention : Certaines plateformes de mise en location perçoivent une commission sur les locations validées et réservées par leur biais.
Pensez à vous renseigner en amont !
Etape 4 : Formaliser la location
Après avoir rédigé votre annonce, il vous faudra formaliser votre contrat de location saisonnière. Le contrat de location permet d’officialiser les obligations des parties et ainsi limiter le risque de défaillance de l’une d’entre elles. Par ailleurs, encadrer les modalités d’un séjour permet d’attester du sérieux de l’annonce et du propriétaire.
Le contrat de location implique la présence de certaines mentions et clauses obligatoires qui sont les suivantes :
- Identité des parties (noms, prénoms, adresses)
- Etat descriptif des lieux (adresse, superficie, inventaire du mobilier, équipements extérieur … etc)
- Durée de la location avec les dates et heures d’entrée et de sortie
- Prix de la location avec les modalités de paiement (charges compris s’il y en a), montant de l’éventuel acompte versé ainsi que le montant du dépôt de garantie et ses conditions de restitution
- Montant de la taxe de séjour si celle-ci est applicable à la commune du bien loué
Il vous sera également possible d’ajouter des mentions complémentaires comme par exemple des conditions générales, des garanties ou encore l’établissement d’un état des lieux.
Enfin, il est impératif que chaque exemplaire du contrat soit signé par les deux parties avec la mention « lu et approuvé ».
Etape 5 : Pensez à la déclaration des revenus issus de la location meublée touristique
Vous êtes dans l’obligation de déclarer l’ensemble de vos recettes.
Les revenus de la location meublée sont fiscalement considérés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). A ce titre, deux régimes d’imposition pourront s’appliquer.
Le premier est le régime micro-BIC. Il peut s’appliquer si le montant de vos recettes n’excède pas 72 600 €. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50% au titre des charges supportées dans le cadre de l’activité de loueur meublé. Aucune autre charge ne pourra être déduite. Le bénéfice dégagé après abattement sera imposé au titre de l’impôt sur le revenu (en fonction de votre tranche) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17.2% aujourd’hui).
Le second régime est le régime réel. Il s’applique sur option volontaire ou automatiquement vos recettes dépassent les 72 600 €. Ce régime permet de déduire des recettes les montants réels des frais et charges.
Quel que soit le régime appliqué, si le résultat fiscal est bénéficiaire, il sera alors soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17.2 % aujourd’hui).
En cas de déficit, ce dernier ne pourra pas être imputé sur votre revenu global. Il sera utilisé le jour où vous serez en bénéfice. Ce déficit a une durée de vie de 10 ans. Aussi, l’amortissement du bien ne pourra générer du déficit et la partie non utilisée de l’amortissement est-elle utilisable à vie pour réduire un bénéfice futur.
L’intérêt de ce régime est de bénéficier d’un revenu locatif non-fiscalisé par l’imputation des charges et des amortissements
Actuel ou futur propriétaire bailleur d’un logement pour les vacances, n’hésitez pas à vous tourner auprès d’EDC pour tout renseignement ou accompagnement sur le sujet !
Roxane Roca – Juriste, service Immobilier
