L’Administration Fiscale énonce qu’un déficit foncier imputé sur le revenu global n’est définitivement acquis que si le bien ayant généré celui-ci est maintenu à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’année d’imputation de ce déficit.
Ainsi, si un investisseur en immobilier locatif impute un déficit sur son revenu global, il doit maintenir son bien à la location durant les trois prochaines années.
Les trois cas les plus répandus, où l’Administration Fiscale peut être amenée à vérifier votre situation, sont :
– La vente du bien immobilier. Nous vous rappelons que, en cas de cession avant le terme de location, il y aura une remise en cause totale du dispositif avec réintégration de l’ensemble des amortissements déduits ;
– La reprise du bien immobilier pour l’usage privatif du propriétaire ;
– La mise en location meublée du logement.
Comme indiqué précédemment, l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global engendre le maintien du bien à la location les trois années suivantes.
Ainsi, un déficit foncier déduit sur le revenu global 2022 ne sera définitivement acquis que si le bien est maintenu à la location jusqu’au 31 décembre 2025. Si le bien est vendu, par exemple, avant cette date, le déficit des trois années précédentes est susceptible d’être remis en cause par les services fiscaux.
En effet, si un propriétaire vend son bien en 2023, en ayant toujours imputé un déficit foncier sur son revenu global, l’Administration Fiscale peut remettre en cause les déficits imputés sur le revenu global des années 2020, 2021 et 2022 (et 2023 si vous déclarez un déficit foncier) !
En revanche – « l’exception qui confirme la règle » – si un propriétaire possède un bien immobilier de droit commun générant un bénéfice foncier d’un montant de 5 000€ et un bien régi par la loi ROBIEN générant un déficit foncier de 3 000€, il n’y aura pas de remise en cause par l’administration fiscale. En effet, le déficit vient compenser en premier le bénéfice foncier, ce dernier (+ 2 000€) viendra s’ajouter au revenu global. Une vente du bien régi par la loi ROBIEN ne viendrait pas entrainer de réintégration.
Le montant de la réintégration du déficit est tout simplement la différence entre le montant de l’impôt qui aurait dû être acquitté en l’absence d’imputation du déficit foncier et le montant de l’impôt acquitté.
Exemple : Prenons la situation d’un couple marié ayant un enfant et dont le montant des salaires cumulés s’élève à 100 000€. Après abattement des 10%, leur revenu brut global s’élève donc à 90 000 €.
Cas 1 : En imputant le déficit foncier d’un montant de – 2000 € sur le revenu global, le montant de leur impôt aurait été de 12 652 €.
Cas 2 : Sans l’imputation de ce déficit foncier s’élevant, le montant de leur impôt dû serait de 13 252 €.
Ainsi, en cas de remise en cause par l’Administration Fiscale du déficit imputé sur le revenu global, le couple devrait restituer 600€.
Eden Ogor, juriste – Responsable des services Fiscalité, Patrimoine et Retraite
Article publié en octobre 2015, mis à jour le 20 octobre 2022
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