L’Administration Fiscale énonce qu’un déficit foncier imputé sur le revenu global n’est définitivement acquis que si le bien ayant généré celui-ci est maintenu à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’année d’imputation de ce déficit.
Ainsi, si un investisseur en immobilier locatif impute un déficit sur son revenu global, il doit maintenir son bien à la location durant les trois prochaines années.
Quand peut-on être confronté à cette situation ?
Les trois cas les plus répandus, où l’Administration Fiscale peut être amenée à vérifier votre situation, sont :
– La vente du bien immobilier. Nous vous rappelons que, en cas de cession avant le terme de location, il y aura une remise en cause totale du dispositif avec réintégration de l’ensemble des amortissements déduits ;
– La reprise du bien immobilier pour l’usage privatif du propriétaire ;
– La mise en location meublée du logement.
Quelle est la règle à suivre ?
Comme indiqué précédemment, l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global engendre le maintien du bien à la location les trois années suivantes.
Ainsi, un déficit foncier déduit sur le revenu global 2025 ne sera définitivement acquis que si le bien est maintenu à la location jusqu’au 31 décembre 2028 Si le bien est vendu, par exemple, avant cette date, le déficit des trois années précédentes est susceptible d’être remis en cause par les services fiscaux.
En effet, si un propriétaire vend son bien en 2026, en ayant toujours imputé un déficit foncier sur son revenu global, l’Administration Fiscale peut remettre en cause les déficits imputés sur le revenu global des années 2023, 2024 et 2025 (et 2026 si vous déclarez un déficit foncier) !
En revanche – « l’exception qui confirme la règle » – si un propriétaire possède un bien immobilier de droit commun générant un bénéfice foncier d’un montant de 5 000€ et un bien régi par la loi ROBIEN générant un déficit foncier de 3 000€, il n’y aura pas de remise en cause par l’administration fiscale. En effet, le déficit vient compenser en premier le bénéfice foncier, ce dernier (+ 2 000€) viendra s’ajouter au revenu global. Une vente du bien régi par la loi ROBIEN ne viendrait pas entrainer de réintégration.
Comment se calcule le montant de la réintégration ?
Le montant de la réintégration du déficit est tout simplement la différence entre le montant de l’impôt qui aurait dû être acquitté en l’absence d’imputation du déficit foncier et le montant de l’impôt acquitté.
Exemple : Prenons la situation d’un couple marié ayant un enfant et dont le montant des salaires cumulés s’élève à 100 000€. Après abattement des 10%, leur revenu brut global s’élève donc à 90 000 €.
Cas 1 : En imputant le déficit foncier d’un montant de – 2000 € sur le revenu global, le montant de leur impôt aurait été de 10 940 €.
Cas 2 : Sans l’imputation de ce déficit foncier s’élevant, le montant de leur impôt dû serait de 11 540 €.
Ainsi, en cas de remise en cause par l’Administration Fiscale du déficit imputé sur le revenu global, le couple devrait restituer 600€.
Eden Ogor – Juriste, responsable du service Fiscalité & Patrimoine
Publié en 10/2015, mis à jour le 17/03/2026 par Guillaume Vidal – Directeur opérationnel du service Fiscalité & Patrimoine
