Ce titre sous forme interrogative doit très probablement susciter une autre question chez nos lecteurs (qui espérons-le, nous en pardonneront la facile légèreté) : Mais de quoi parle-t-on ici ?
Il s’agit du viager, transaction immobilière entrant dans le champ des contrats aléatoires et qui trouve ses origines dans l’Antiquité. Il a été introduit en France à la fin du IXème siècle avant d’être intégré dans le Code civil en 1804.
Concrètement, qu’est-ce que le viager ?
Il s’agit d’une vente dont le coût final de l’acquisition ne sera connu qu’au moment de la survenance d’un événement futur : le décès du vendeur.
Cet aspect a longtemps donné un caractère immoral au viager : parier sur la durée de vie d’une personne.
Pourtant, en y regardant de plus près, toutes les parties y trouvent leur compte :
- Le vendeur est assuré de recevoir, au moment de la vente, un capital, appelé « le bouquet », et une rente viagère ;
- L’acquéreur réalise un investissement à moindre coût, sans avoir obligatoirement recours à un lourd crédit bancaire et s’assure d’obtenir, à la fin de l’opération, un bien qui aura, a priori, été entretenu.
Qui sont les parties au contrat ?
Le vendeur est appelé « crédirentier », et l’acquéreur est pour sa part dénommé « débirentier ».
Quelles formes peut prendre le viager ?
Le viager occupé
Il s’agit de la forme de viager qui représente plus de la majorité des transactions. Le vendeur a la possibilité de se réserver un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit.
Le crédirentier a donc la possibilité de continuer à vivre dans son logement tout en percevant une rente mensuelle.
En cas de réserve d’usufruit, le crédirentier aura la possibilité, non seulement d’occuper le bien, mais également de le louer. Il aura également la possibilité de céder son usufruit.
En cas de vente avec réserve de droit d’usage et d’habitation, le vendeur pourra occuper le bien, mais ne sera pas autorisé à le louer et ne pourra pas non plus céder son droit à un tiers.
S’agissant des charges, les règles peuvent être différentes selon que les parties aient convenu d’un usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation.
Dans les deux cas, le vendeur s’engage à assumer les charges telles que travaux d’entretien courant. Par ailleurs, il devra continuer à assumer la charge des contrats de fourniture (eau, électricité, gaz…) ainsi que les assurances.
Dans une vente en viager occupé avec une réserve de droit d’usage et d’habitation, l’investisseur paie la taxe foncière.
Dans une vente en viager occupé avec une réserve d’usufruit, le vendeur occupant, en tant qu’usufruitier, paie la taxe foncière, sauf convention contraire entre les parties.
Les gros travaux sont en principe à la charge de l’acquéreur.
Toutefois, les parties ont la possibilité de déroger à la répartition des charges lors de la rédaction du contrat de vente.
Le viager libre
Dans ce cas, le débirentier a, dès la signature de l’acte de vente, la jouissance du bien.
Il peut l’occuper personnellement ou le louer. Il peut même vendre son bien. Il en est plein propriétaire sous réserve de payer la rente.
Quant au crédirentier, il recevra son bouquet et une rente à vie.
Quels sont les calculs dans le cadre d’une vente en viager ?
Comme dans tous les contrats de vente, le prix de la transaction doit être déterminé.
Il convient d’évaluer le bien selon les méthodes traditionnelles : ses caractéristiques intrinsèques, les travaux prévisibles, son environnement ou encore le quartier.
De cette valeur, appelée « valeur vénale du bien », il conviendra ensuite de déterminer la « valeur économique du bien », c’est à dire le prix d’achat constitué par le bouquet et le montant capitalisé des rentes.
Lorsque le viager est occupé, la rente est calculée à partir d’une valeur décotée du bien.
Et quelle est la fiscalité de la rente perçue au juste ?
La rente est imposable dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux dont une fraction, soumise au barème de l’impôt sur le revenu, est déterminée en fonction de l’âge du crédirentier au moment de l’entrée en jouissance.
La fraction imposable est de :
- 70 % s’il est âgé de moins de 50 ans ;
- 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus ;
- 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus ;
- 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans.
Cas de la rente constituée au profit d’un couple marié, avec réversibilité sur la tête du survivant : La fraction imposable sera déterminée en fonction de l’âge du plus âgé des deux époux au moment de l’entrée en jouissance. Il en sera en principe de même après le décès de l’un d’eux (1).
Cas particulier de la rente constituée au profit de deux ou plusieurs crédirentiers (hors époux) de manière successive : La fraction imposable sera déterminée en fonction de l’âge du nouveau bénéficiaire au moment où il entre en jouissance de la rente.
(1) La solution du second cas particulier peut être retenue pour le conjoint survivant. Par exemple, Madame et Monsieur X ont respectivement 63 et 65 ans au moment de l’entrée en jouissance de la rente en 2021. Dans ces conditions, on retient l’âge de Monsieur et la rente sous imposable sous déduction d’un abattement de 60%.
Monsieur décède en 2028, alors que Madame est âgée de 71 ans. Le principe valant pour les époux voudrait que la rente soit imposable en tenant compte de l’âge de Monsieur au moment de l’entrée en jouissance. Mais par exception on retiendra l’âge de Madame au moment du décès pour déterminer l’abattement applicable, la situation lui étant plus favorable. La rente sera alors imposable sous déduction d’un abattement de 70%.
La rente est également assujettie aux prélèvements sociaux (17,2%).
Et la plus-value immobilière dans tout ça ?
La réponse est assez simple sur ce point.
Si plus-value immobilière il y a, et s’il y a lieu de la taxer, le montant imposable sera calculé en tenant compte du prix de cession contenu dans l’acte de vente et celui d’acquisition.
Mais comme pour toutes les autres ventes immobilières, la plus-value est réduite d’un abattement à raison de la durée de détention de l’immeuble, menant ainsi à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Mais encore plus important, la vente en viager portant très souvent sur la résidence principale du vendeur, l’éventuelle plus-value serait exonérée d’impôt sur le revenu.
Pour plus de précisions sur la plus-value immobilière, vous pouvez consulter notre article traitant de ce sujet.
Que se passe-t-il en cas de décès de l’une des parties ?
Le décès du crédirentier a pour effet de mettre terme au paiement de la rente. Le débirentier récupère la jouissance du bien selon les modalités fixées dans le contrat initial.
Cas de pluralité de vendeurs : La rente continuera d’être versée sans réduction du montant fixé dans le contrat, et ce jusqu’au décès du dernier survivant.
Si c’est le débirentier qui décède, le bien et donc la dette (la rente) y afférente, font partie de sa succession. Ses héritiers acceptant devront s’acquitter du paiement de la rente jusqu’au décès du crédirentier.
Comment s’assurer que le crédirentier est toujours en vie ?
Par principe, c’est à celui qui réclame le paiement de sa rente de prouver qu’il est toujours vivant. Il s’agit du certificat de vie.
Les parties peuvent substituer à cette formalité la simple délivrance d’une quittance.
La mort précipitée du crédirentier peut-elle avoir une incidence sur la validité du contrat ?
Le décès du crédirentier n’entraîne la nullité du contrat qu’à une double condition :
- Le décès intervient dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat ;
- Le décès est consécutif à la maladie dont était atteint le crédirentier.
Peut-on vendre en viager à ses proches ?
Rien n’interdit à des parents de vendre leurs biens à leurs enfants ou à certains d’entre eux seulement.
Cependant, la vente d’un immeuble en viager à un des enfants sans l’accord des autres à l’acte sera considéré comme une donation qui s’impute sur la quotité disponible et si cette dernière n’est pas suffisante, sur la part qui revient à l’enfant.
L’administration fiscale reste très vigilante sur ce genre de transaction. Elle vérifie notamment qu’il y ait bien des mouvements financiers entre le crédirentier et le débirentier afin d’exclure l’éventualité d’une donation déguisée.
Que se passe-t-il en cas de non-paiement des rentes ?
Les parties peuvent convenir une clause prévoyant qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance de la part de l’acquéreur, et après mise en demeure de ce dernier, le crédirentier puisse s’en prévaloir pour faire constater la résolution de plein droit de la vente.
Conclusion
Longtemps présenté comme permettant aux personnes âgées d’améliorer leur train de vie, la vente en viager est devenue pour beaucoup le moyen de pallier aux baisses de revenus et aux frais de dépendance qui augmentent à l’instar de l’espérance de vie.
Les statistiques provisoires tendent à indiquer que l’espérance de vie aurait légèrement diminué ces deux dernières années.
Vous aurez compris à la lecture de ces quelques lignes sur le sujet qu’il est préférable de se rapprocher de professionnels spécialisés pour s’assurer de la bonne rédaction du contrat et des clauses, mais également que chaque partie y gagne.
N’hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin d’informations complémentaires !
Raphaël Birota, juriste – service Transmission & Patrimoine
Publié en 2021, mis à jour le 10/04/2026 par Natacha Bordeaux – Juriste, service Fiscalité & Patrimoine
