En gestion de patrimoine, la Société Civile Immobilière (SCI) est souvent présentée comme un outil d’optimisation.
Comme tout outil, il doit être utilisé pour répondre à des besoins spécifiques d’optimisations patrimoniales et fiscales.
Quelles solutions patrimoniales apportent la création d’une SCI ?
Les divers atouts de la SCI permettent de résoudre des problématiques d’investissement, de gestion, de transmission, ou encore de protection du patrimoine.
Mutualiser les efforts d’investissements
Un investisseur isolé verra son potentiel d’acquisition rapidement plafonné. Il sera seul à proposer des garanties, supporter les charges, s’endetter auprès des organismes financiers.
La SCI permet aux associés (minimum de deux) d’offrir plus de garanties financières et de mutualiser les moyens.
Faciliter la gestion
Par défaut, les biens communs sont soumis au régime légal de l’indivision. Cependant l’indivision est identifiée comme un régime précaire et instable. Par exemple, un désaccord entre les coindivisaires peut mener à la vente du bien.
La SCI permet d’organiser la gestion des biens mis en commun par la rédaction des statuts.
A l’image d’un manuel d’utilisation, les statuts anticipent les différents événements de la vie de la société telle que l’entrée ou la sortie des associés, afin de prévoir la solution applicable.
Optimiser la transmission vers les enfants
En France, transmettre un patrimoine immobilier d’une valeur conséquente peut générer une fiscalité importante :
– d’une part, les abattements applicables en matière de donations aux descendants ne se renouvellent que tous les 15 ans ;
– et d’autre part, le barème des droits de donation est progressif en fonction du montant transmis.
Dans le cadre d’une SCI, la société détient le bien, les associés sont propriétaires des parts.
Ainsi, en bénéficiant d’un abattement de 100 000 € par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans, les associés transmettront progressivement leur part, sans droits de succession.
A l’instar d’un puzzle, l’optimisation de la transmission s’envisage en utilisant ces leviers : parts sociales de la SCI, abattement.
Illustrations d’une donation de parts en pleine propriété
La transmission d’un bien en pleine propriété n’est pas toujours la meilleure solution patrimoniale.
Un mécanisme complémentaire est la technique du démembrement. Celui-ci permet de ne transmettre qu’une partie du droit de propriété. Cela permet de diminuer la valeur transmise lors de la donation.
Ainsi l’usufruit (utiliser le bien à des fins personnelles ou de le mettre en location pour en retirer des loyers) sera conservé par les parents. Seule la nue-propriété sera transmise aux enfants (droit de disposer du bien).
L’intérêt de ce mécanisme apparaît lors du décès de l’usufruitier (parents) : la pleine propriété est automatiquement recomposée dans le patrimoine du nu-propriétaire (enfants) sans aucuns frais.
Les droits de mutation seront seulement réglés au moment de la transmission de la nue-propriété. Ces derniers sont calculés sur la valeur transmise après application d’un barème fiscal.
Illustrations d’une donation de la totalité des parts en nue-propriété
La protection du conjoint
Certaines personnes peuvent être contraints d’engager une partie de leur patrimoine personnel afin de garantir les dettes de leurs activités professionnelles. En cas de difficultés financières ces biens pourront alors être saisis.
Un couple marié peut vouloir isoler dans leur patrimoine un bien. Pour ce faire, ils doivent en principe changer de régime matrimonial. En fonction de la taille du patrimoine, cette solution pourra être onéreuse.
En revanche, la SCI possède son propre patrimoine. Le couple pourra apporter le bien au patrimoine de la société. Ce bien ne sera alors plus soumis au régime matrimonial des époux mais aux règles définies par les statuts de la SCI.
Le bien que le professionnel souhaite isoler de ses dettes sera alors protégé par la SCI.
Transmettre son patrimoine entre concubins
Il est important de rappeler que les concubins sont juridiquement des étrangers l’un pour l’autre. Ils ne partagent pas de patrimoine et ne peuvent donc pas hériter l’un de l’autre. Ils seront soumis à d’importants frais de succession en cas de leg.
La SCI permet de gérer un patrimoine commun. Les concubins peuvent créer une SCI pour gérer un bien commun qu’ils auront apporté ou que la société aura acquis.
De plus l’optimisation de la transmission sera possible, si un démembrement croisé des parts sociales est effectué.
Chaque concubin donne à l’autre la nue-propriété de ses parts et en conserve l’usufruit (Attention dans ce cas des droits de donation importants s’appliqueront).
Au décès d’un concubin, le survivant récupèrera l’usufruit des parts du défunt et disposera alors de la pleine propriété de celle-ci (tout en conservant l’usufruit sur ses propres parts)
Après avoir vu les différents intérêts de la création d’une SCI, il convient d’aborder sa fiscalité.
Quelle fiscalité est applicable à une SCI ?
La SCI peut être soumise à deux régimes différents, en fonction du choix du régime d’imposition.
Impôt sur le revenu
(par défaut)
Impôt sur les sociétés
(option irrévocable)
Objet
Civil
(Gestion d’un patrimoine)
Commercial (Réalisation d’actes de commerce : achat/vente) ou Civil (Sur option volontaire et irrévocable)
Types de location autorisées
Location nue (Location meublée tolérée si elle ne dépasse pas 10% des revenus de la SCI)
Location nue / Location meublée
Fiscalité des apports
Apport pur et simple* exonéré de tout droit s’il est effectué lors de la création de la SCI
Apport à titre onéreux** : droit d’enregistrement au taux de 5%.
Apport pur et simple* entraîne le paiement de droits d’enregistrement à titre onéreux (5% sauf cas particuliers)
Apport à titre onéreux** : droit d’enregistrement au taux de 5%.
Qui est imposé ?
Société dite « transparente » : Chaque associé est imposé personnellement (selon la quote-part du résultat imposable de la SCI qui lui revient) au titre de l’impôt sur le revenu (selon sa tranche marginale d’imposition).
En cas de bénéfice, assujettissement aux prélèvements sociaux de 17.2%.
« Double imposition » : Le résultat imposable de la SCI est soumis à l’impôt sur les sociétés au taux réduit de 15% lorsque les recettes n’excèdent pas 38 120 €.
Lors de la distribution des dividendes, un abattement de 40% est pratiqué avant l’application du barème de l’impôt sur le revenu.
Possibilité d’opter pour le prélèvement forfaitaire unique de 31.4% sans aucun abattement. Cette taxation forfaitaire englobe l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Quels sont les frais déductibles lors de la création ?
Les frais d’acquisition ne sont pas déductibles.
Les frais d’acquisition et de droit sont déductibles.
Quels sont les frais déductibles lors de la déclaration de résultat ?
Absence d’amortissement comptable du prix du bien.
Déclaration de revenus fonciers à réaliser.
Amortissement comptable du prix d’acquisition (hors terrain) et des meubles, ce qui permet de diminuer l’assiette imposable.
L’ensemble des frais supportés par la SCI sont déductibles.
Régime des plus-values
Régime des plus-values des particuliers avec un abattement pour durée de détention applicable au-delà de 5 années de détention après l’acquisition des parts.
Exonération totale d’impôt et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Absence d’abattement pour durée de détention, le calcul de la plus-value s’effectue en prenant en compte le montant des amortissements déduits.
Avantages
En cas de déficit foncier de la SCI, la quote-part revenant à l’associé peut être imputée sur son revenu global à hauteur de -10 700 € maximum. Cela permet de diminuer son impôt sur le revenu.
Si les revenus de la SCI ne sont pas distribués, il n’y a aucune taxation entre les mains des associés.
Inconvénients
Chaque associé est imposé selon sa quote-part, au titre des revenus fonciers selon sa tranche marginale d’imposition.
En cas de bénéfice, la taxation peut être importante car l’impôt augmente et les prélèvement sociaux doivent être acquittés.
En cas de vente du bien intégré dans la SCI, la plus-value taxable est diminuée du montant des amortissements pratiqués. L’assiette de la plus-value taxable peut donc être très importante.
Plus-value = Prix de vente – (Prix d’acquisition diminué du montant des amortissements déduits).
*Apport pur et simple : L’associé apporte à la société un actif sans lui transmettre simultanément un passif, en contrepartie, il reçoit des parts sociales(Ex : somme d’argent).
**Apport à titre onéreux : L’associé apporte à la SCI un actif et un passif (Ex : un immeuble avec un emprunt). L’associe se voit attribuer une autre compensation en plus de l’attribution des parts sociales.
***Apport mixe : Combinaison des deux précédents.
(1) La loi de finances pour 2019 permet aux SCI qui ont opté pour leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés de renoncer à cette option jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée.
(2) En cas de plus-value taxable pour l’associé, celle-ci sera soumise au régime de la plus-value des particuliers.
(3) Il est généralement évoqué des droits de 5% de la valeur du bien immobilier (2.20 % droit budgétaire, 1.60 % taxe départementale et 1.20 % taxe communale).
Exemple de fiscalité des associés d’une SCI à l’IR
Exemple de fiscalité des associés d’une SCI à l’IS
En conclusion
La création d’une SCI pour gérer et transmettre un patrimoine n’est pas un acte anodin. Les conséquences fiscales et patrimoniales peuvent être importantes.
De manière générale, aucune solution patrimoniale ne peut être dupliquée systématiquement. Il est toujours nécessaire de prendre en considération les caractéristiques propres de chaque patrimoine pour solutionner les problématiques existantes.
La création d’une SCI doit alors poursuivre un objectif propre. Nous vous invitons à contacter nos services afin de répondre à toutes vos interrogations.
Charles Volmerange – Juriste, service Fiscalité & Patrimoine
Mis à jour le 20/03/2026 par Thomas Soulié – Juriste, service Fiscalité & Patrimoine
Lexique :
– BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux
– BODACC : Bulletin officiel des annonce civiles et commerciales
– IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière
– IR : Impôt sur le Revenu
– IS : Impôt sur les Sociétés
– PFU : Prélèvement Forfaitaire Unique
– RCS : Registre du Commerce et des Sociétés
– SCI : Société Civile Immobilière
– TMI : tranche Marginal d’Imposition
– CGI : Code général des impôts
