La SCI sur le fond : ses intérêts patrimoniaux et sa fiscalité
En gestion de patrimoine, la Société Civile Immobilière (SCI) est souvent présentée comme un outil d’optimisation.
Comme tout outil, il doit être utilisé pour répondre à des besoins spécifiques d’optimisations patrimoniales et fiscales.
Quelles solutions patrimoniales apportent la création d’une SCI ?
Les divers atouts de la SCI permettent de résoudre des problématiques d’investissement, de gestion, de transmission, ou encore de protection du patrimoine.
Mutualiser les efforts d’investissements
Un investisseur isolé verra son potentiel d’acquisition rapidement plafonné. Il sera seul à proposer des garanties, supporter les charges, s’endetter auprès des organismes financiers.
La SCI permet aux associés (minimum de deux) d’offrir plus de garanties financières et de mutualiser les moyens.
Faciliter la gestion
Par défaut, les biens communs sont soumis au régime légal de l’indivision. Cependant l’indivision est identifiée comme un régime précaire et instable. Par exemple, un désaccord entre les coindivisaires peut mener à la vente du bien.
La SCI permet d’organiser la gestion des biens mis en commun par la rédaction des statuts.
A l’image d’un manuel d’utilisation, les statuts anticipent les différents événements de la vie de la société telle que l’entrée ou la sortie des associés, afin de prévoir la solution applicable.
Optimiser la transmission vers les enfants
En France, transmettre un patrimoine immobilier d’une valeur conséquente peut générer une fiscalité importante :
– d’une part, les abattements applicables en matière de donations aux descendants ne se renouvellent que tous les 15 ans ;
– et d’autre part, le barème des droits de donation est progressif en fonction du montant transmis.
Dans le cadre d’une SCI, la société détient le bien, les associés sont propriétaires des parts.
Ainsi, en bénéficiant d’un abattement de 100 000 € par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans, les associés transmettront progressivement leur part, sans droits de succession.
A l’instar d’un puzzle, l’optimisation de la transmission s’envisage en utilisant ces leviers : parts sociales de la SCI, abattement.