Nous allons aborder les questions qu’il convient de se poser lorsque vous envisagez de vendre votre bien.
La contrepartie de l’avantage fiscal octroyé par chaque dispositif de défiscalisation repose sur le respect par l’investisseur d’un engagement de location dont la durée varie en fonction de chaque dispositif :
Cet engagement débute au jour de la prise d’effet du premier bail suivant la livraison du bien.
Par ailleurs, ce premier bail doit impérativement prendre effet dans un délai strictement défini et qui a pour point de départ la livraison du bail, soit :
Le non-respect de cet engagement de location entraine la remise en cause du bénéfice du dispositif dans son intégralité.
En ce qui concerne les dispositifs PERISSOL, BESSON, ROBIEN, SCELLIER, DUFLOT, PINEL, il pourra être également admis une période de vacance de douze mois maximum entre deux locataires ; cette période s’entend de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire sortant a signifié son congé au propriétaire à la date de prise d’effet d’un nouveau bail.
Pour bénéficier de ce tempérament, le propriétaire devra par contre rapporter la preuve des démarches entreprises pour parvenir à louer son bien dans des conditions normales de location (insertion d’annonces commerciales, recours à une agence immobilière, loyer proposé correspondant au marché locatif…).
Lorsque la vacance intervient moins de douze mois avant le terme de la période d’engagement de location, il est également admis de ne pas remettre en cause le bénéfice de l’avantage fiscal si les conditions suivantes sont réunies :
– le logement est en état d’être loué ;
– le propriétaire ne s’en réserve pas la jouissance à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal ;
– le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une très courte période, pendant la période couverte par l’engagement de location ;
– le logement n’est pas cédé avant l’expiration de l’engagement de location.
Attention ! L’administration fiscale nous a précisé, dans le cadre d’un rescrit, que la délivrance par le propriétaire d’un congé pour vente du logement durant la période d’engagement de location, le prive du bénéfice de la mesure de tempérament ci-dessus et cela même si le locataire reste au-delà de la durée de l’engagement de location.
Pourquoi vendre ?
Votre décision doit être l’aboutissement d’une réflexion globale qui doit notamment tenir compte de facteurs économiques, financiers et personnels.
Une multitude d’évènements peut effectivement justifier de la mise en vente d’un bien : besoin de financer les études de vos enfants, envie d’acquérir une résidence secondaire, faire une donation de deniers à ses proches, refaire une opération de défiscalisation ou encore améliorer une situation financière tendue…
Notre point « Opération » peut être un outil efficace pour décider en toute objectivité de l’opportunité de vendre ou pas votre bien immobilier.
Vous pouvez vendre votre bien, qu’il soit occupé par un locataire ou pas.
Si vous souhaitez donner congé à votre locataire afin de proposer votre bien à la vente libre de tout engagement, il convient de respecter les droits découlant du bail d’habitation. En pratique, le congé doit lui être délivré au moins six mois avant le terme du bail, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire (huissier), en lui proposant l’acquisition du bien.
La cession du bien entrainera le remboursement anticipé de votre emprunt, et votre offre de prêt peut prévoir le versement d’indemnités de remboursement anticipées au profit de votre organisme bancaire (cf. notre article Focus sur les indemnités de remboursement par anticipation).
Il est important de savoir que l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si vous maintenez le bien en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. En d’autres termes, le déficit foncier généré par votre bien (et par conséquent le gain fiscal ainsi généré) pourra être repris par l’Administration Fiscale si le bien n’est pas maintenu à la location jusqu’à la troisième année suivante.
Cette règle s’applique à tous les revenus fonciers et non spécifiquement aux dispositifs de défiscalisation.
En revanche, si vous possédez un ou plusieurs immeubles qui génèrent un bénéfice supérieur au déficit procuré par l’opération, le déficit provenant de cet immeuble ne pourra être remis en cause car aucun déficit foncier n’aura été imputé sur le revenu global.
Aucune reprise ne sera pratiquée en cas de cession à la suite :
Dans chacun de ces cas, la cession doit intervenir dans un « délai raisonnable » suivant la survenance de l’évènement.
Exemple : Un déficit foncier imputé sur les revenus de 2022 (déclarés en 2023) ne sera définitivement acquis que si le bien dont provient le déficit foncier reste à la location jusqu’au 31 décembre 2025.
Attention ! Si vous cédez votre bien avant le terme de votre engagement de location, votre dispositif fiscal sera remis en cause dans son intégralité. Les réductions d’impôts imputées ou les amortissements déduits seront alors repris par l’Administration Fiscale.
Aucune reprise ne sera cependant pratiquée si la cession intervient à la suite :
La cession de votre bien à un prix de vente supérieur au prix d’acquisition entraînera peut-être votre imposition au titre de la plus-value.
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Le prix de vente est celui mentionné à l’acte et éventuellement diminué des frais supportés par le vendeur, comme la commission de l’agent immobilier ou les frais de mainlevée d’hypothèque. Le prix d’acquisition est le prix payé initialement par le vendeur, tel que stipulé dans son acte d’achat.
Le prix d’acquisition est majoré :
La plus-value nette est le montant imposable après abattement en fonction de la durée de détention du bien.
Le notaire chargé de l’acte de vente accomplit les formalités déclaratives de cette taxe et en effectue le règlement par retenue sur le prix de vente. Le vendeur perçoit donc le prix de vente déduction faite de la taxe et des prélèvements sociaux.
Les dispositifs ROBIEN Classique et BESSON permettent notamment de prolonger l’amortissement à hauteur de 2.5% pour une durée de trois ans renouvelable une fois. L’amortissement est porté à 65% du prix du bien.
Lors de la dernière année d’amortissement, vous avez dans ce cas la possibilité de prolonger l’amortissement pour une durée de trois ans : vous devez simplement imputer l’amortissement à compter du mois suivant la fin de l’amortissement initial de 9 ans et ce jusqu’à la fin de la période de 3 ans, de date à date. Pour cela, il convient de porter directement l’amortissement fiscal sur la déclaration spéciale de revenus fonciers (2044S).
Il est tout de même préférable de noter sur la déclaration (en rubrique « renseignements divers ») que vous avez opté pour la prolongation de l’amortissement pour une période de trois ans à compter du mois suivant celui du terme initial de la première période d’amortissement et que vous vous engagez à louer le bien durant cette période de trois ans.
Le dispositif PERISSOL quant à lui permet une prolongation pour une durée de 15 ans à hauteur de 2% par an (soit un amortissement total de 80% du bien au terme des 24 années d’amortissement).
Il est également tout à fait possible de conserver votre bien sans opter pour la prorogation du dispositif fiscal initial. Plusieurs hypothèses peuvent être envisagées :
Nos experts en fiscalité et en droit patrimonial sont là pour vous guider… contactez-nous !
Guillaume Vidal – Juriste
Publié en juin 2016, mis à jour le 19 octobre 2022 par Eden Ogor – Juriste, responsable des services Fiscalité, Transmission & Patrimoine et Retraite
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